5 raisons évidentes d’investir en EHPAD

Quelles sont les différentes raisons qui poussent les investisseurs  à opter pour l’acquisition d’un EHPAD qu’il soit classique ou en Censi-Bouvard (finalité défiscalisante)?

1)  Un rendement net élevé pour un risque quasi-nul

La rentabilité d’un tel investissement est garantie statutairement par la société de gestion et s'établit à environ 4,5% (5% pour certaines sociétés de gestion).

A titre indicatif, il faudrait un studio loué sous le régime commun (puisque soumis à une imposition foncière par la suite, sans parler de l'implication personnelle dans la gestion et des imprévus) qui rapporte plus de 10% brut par an pour obtenir un rentabilité nette de 4,5%.

2)  Une gestion simplifiée, un risque locatif quasi nul et des travaux d’entretien portés par la société de gestion

• L'investisseur est propriétaire du foncier et l'acte de vente se fait devant un notaire.
• Le bail ne se conclue pas avec l’occupant mais avec la société de gestion directement ce qui évite les problèmes de turn-over : que la chambre soit louée ou non, les loyers sont versés par la société de gestion.
• Durée des baux : 6 ans, 9 ans, 12 ans
• Par ailleurs, l'entretien de la chambre et du "complexe senior" sont réglementés par les articles 605-606 du code de la construction qui prévoient que les travaux d'entretiens sont à la charge de la société de gestion.
• Il n'y a donc aucune trésorerie ni de gestion à prévoir

3)  Un cadre fiscal très attractif,  mis en place par l’Etat afin de combler le déficit de logement des personnes dépendantes

L'Etat s'efforce de répondre à la question de plus en plus préoccupante du logement des personnes dépendantes dans les années à venir. Au côté des ARS (Agence Régionale de Santé) et par l’intermédiaire des collectivités territoriales, l’Etat contrôle le marché en validant l’emplacement et la construction des EHPAD.

Pour encourager les contribuables à financer le développement d’EHPAD, l'Etat a mis en place des dispositifs fiscaux attractifs pour les investisseurs, en rattachant les investissements au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

L'intérêt pour les investisseurs réside dans le fait que 80% du prix d'acquisition du bien est amortissable sur 20 ans et donc net de fiscalité.

4)  Un marché attractif pour l’investissement, lié à une déficience globale à long terme du secteur de la dépendance

Selon l'INSEE il faudrait 15 000 nouveaux lits chaque année alors que s'en construisent seulement 7000 par an. L'offre restera inférieure à la demande pour un horizon de 30 ans au minimum.

5)  Un investissement idéal pour se procurer une rente nette de fiscalité

• Montant moyen de l’investissement : 120 000 € – 200 000 €
• Un EHPAD neuf coûte entre 160 000 € et 200 000 € HT et avec récupération de la TVA (à 19,6%)  3 à 6 mois après.
• La revalorisation du foncier est de l'ordre de 1,5 % (peut atteindre 2% voir 2,5%)

Avec le soutien affiché dernièrement par l’administration public à ce type d’investissement, il semble peu probable qu’un changement concernant le dispositif fiscal soutenant le financement de cette cause nationale soit à l’étude dans les années à venir.