Acheter ou vendre en viager : quelles sont les règles ?

L'achat d'un logement s'accompagne généralement de dépenses conséquentes. Dans cette perspective, le recours au viager se présente comme une solution évidente pour certains. En optant pour ce système, vous offrez à une personne âgée la possibilité de demeurer chez elle tout en versant une rente mensuelle. À son décès, la propriété du logement vous revient. Cependant, quelles sont les règles à suivre dans ce mode d'acquisition ? Explications.

Cette approche suscite un intérêt croissant parmi les acheteurs. Avec près de 5 000 transactions annuelles, la vente en viager représente environ 1 % du marché immobilier. Chaque année, de plus en plus de Français franchissent le pas. Se demande-t-il s'il est judicieux de vendre sa maison en viager occupé ? Cette modalité implique le versement d'une rente mensuelle à un propriétaire, souvent âgé, tout en lui permettant de demeurer dans son domicile. À son décès, la propriété vous revient, mettant fin au paiement mensuel. Cependant, quelles sont les règles à suivre pour vendre et acheter en viager ?

Il existe deux variantes de viager : le viager occupé et le viager libre. Dans ce dernier scénario, aucune personne n'occupe le bien, permettant à l'acheteur de l'utiliser ou de le louer à sa discrétion tout en percevant les loyers.

Un autre cas possible est le viager à deux têtes, impliquant deux vendeurs, par exemple, un conjoint et l'acheteur. Dans ce contexte, si l'un des deux décède, l'autre conserve le droit de résider dans le logement et de recevoir la rente jusqu'à son propre décès.

Pour pouvoir acquérir un bien en viager, il est impératif que, lors de l'achat, le décès du vendeur ne soit pas prévisible, et aucune indication ne doit laisser penser que la personne est en fin de vie. Par exemple, l'acheteur ne doit pas être informé d'une maladie dont souffre le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente. Le Service public souligne que si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, cet événement est considéré comme prévisible, rendant la vente invalide.

Bien que légalement possible, vendre son logement en viager à un enfant peut entraîner des complications, notamment avec le fisc, qui peut percevoir cela comme une donation déguisée. Dans ce cas, prouver sa bonne foi peut s'avérer difficile.

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Quels critères sont pris en compte ?

Divers critères tels que l'âge et l'espérance de vie entrent en jeu au moment de la signature de l'acte de vente en viager. Une somme, appelée "le bouquet", doit être payée directement au vendeur. Bien que non obligatoire, son montant, généralement équivalent à 30 % de la valeur totale du bien, est librement fixé.

Par exemple, si un bien est estimé à 100 000 €, l'acheteur devra verser 30 000 € à l'achat. En outre, chaque mois, une rente est ajoutée à cette somme, calculée en fonction de plusieurs critères tels que l'âge et l'espérance de vie du crédirentier (le vendeur), la valeur du bien, le montant du bouquet, et les loyers potentiels que pourrait percevoir le crédirentier en cas de location du logement.

En cas de doute sur la fiabilité de l'acheteur, il est possible d'inclure dans l'acte de vente une clause résolutoire, permettant la reprise du bien si plusieurs rentes ne sont pas versées, ou une clause pénale, autorisant la conservation du "bouquet" en cas de résiliation du contrat de vente par l'acheteur.

En cas de travaux dans un bien en viager, qui assume les frais ?

En règle générale, dans le cadre d'un viager occupé, les coûts sont généralement supportés par le vendeur, à moins qu'une précision contraire ne soit stipulée dans l'acte de vente. Cela inclut l'entretien du logement, les dépenses énergétiques, la taxe foncière, ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Il est à noter toutefois que les travaux majeurs seront à la charge de l'acheteur.

En revanche, dans le cadre d'un viager libre, toutes les charges telles que les factures d'énergie, les taxes, l'entretien courant, ainsi que les réparations, incombent à l'acheteur.

Un arrangement bénéfique pour les deux parties impliquées

Pour un propriétaire désirant vendre et éviter notamment de léguer son bien à sa mort, ce système offre la possibilité de recevoir un complément de retraite régulier via une rente à vie. La rente viagère bénéficie d'un régime fiscal avantageux, soumise à l'impôt sur le revenu avec un abattement variant selon l'âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, la vente en viager occupé peut constituer une solution judicieuse pour ceux qui ne souhaitent pas transmettre de patrimoine à leur famille ou qui aspirent à améliorer leur confort financier au cours de leur retraite.

Du côté de l'acheteur, cette approche permet d'étaler ses dépenses, évitant ainsi de contracter un prêt auprès d'une banque et d'encourir des frais supplémentaires. Cela représente un investissement basé sur la perspective d'avenir. Le viager peut offrir la possibilité d'acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout en présentant le risque d'un achat à un montant supérieur