L’amortissement en Ehpad

Investir en Ehpad permet d’être exposé sur un secteur qui allie intérêt social et sécurisation de l’investissement. Dans la famille des résidences de services gérées, il s’agit de la typologie d’investissement qui permet la meilleure vision à long terme. En effet, par rapport aux résidences dépendantes de la conjoncture économique (tourisme, affaires…) ou de choix politiques d’aménagement du territoire (étudiants)  les personnes logées en Ehpad n’ont – hélas - pas d’alternative. En effet, l’Ehpad se trouve être la solution d’hébergement la moins onéreuse pour les individus en situation de handicap (par rapport à l’hospitalisation ou au maintient à domicile).

Mais le principal avantage de l’investissement en Ehpad est fiscal. Du fait du manque de construction de chambres publiques, l’État a mis en place des incitations aux investisseurs. Si le taux de réduction du Censi-Bouvard (11%) n’est plus très avantageux ; Le régime LMNP amortissable est extrêmement attractif pour les ménages à fortes fiscalités.

Contrairement aux lois de défiscalisation (Censi Bouvard, Pinel, Girardin, Malraux…) le régime LMNP amortissable (ou régime réel) n’est pas prévu sur une durée fixe. Ce régime dépend du code du commerce et du plan comptable général. Concrètement, il s’agit d’amortir la valeur comptable du bien, c’est à dire la valeur de la construction (la valeur du bien moins celle du terrain). Les chambres en Ehpad étant assez petite et souvent placée dans des zones périphériques, la valeur du terrain est assez faible. On peut donc amortir entre 85 et 90 % du prix d’achat de l’appartement.

Le mécanisme comptable de cet investissement est similaire à celui d’une entreprise qui amortit du matériel industriel. Les revenus LMNP sont d’ailleurs classés dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux. Cependant cet amortissement n’a pas d’impact sur le calcul de la plus-value au moment de la revente. Par exemple, si vous avez acheté un bien 100 000 € et que vous la revendez 110 000 €, votre plus-value imposable est de 10 000 € même si vous avez amorti 90 000€ pendant votre durée de détention.

Pour l’investisseur, l’avantage de l’amortissement est de neutraliser fiscalement les revenus locatifs. Ces revenus seront donc nets d’impôts et de prélèvements sociaux pendant la durée de l’amortissement.