Belambra : fin des renégociations de bail ?

Les résidences de tourisme constituent un marché en pleine expansion, notamment du fait que la France soit la première destination touristique au monde (et l'une des plus convoitées). De facto, cela implique que notre pays accueille un nombre considérable de touristes qu’il faut loger dans de bonnes conditions. Le statut qu’occupe la France dans ce secteur constitue alors le facteur le plus favorable et le plus incitatif au développement des résidences de tourisme, ainsi qu'au tourisme international. 

Rappel sur le fonctionnement des résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont avant tout des résidences de services gérées.

Ces résidences constituent un type d’hébergement touristique issue d’un concept hybride associant un hôtel à la location meublée d'hébergements pour les touristes. Elles sont généralement composées de logements (appartements, studios, etc) meublés faisant l’objet d’une exploitation commerciale ou saisonnière. Bien que les chiffres du tourisme ont toujours été bon en France, l'Insee confirme une chute de 42% en septembre 2020. Une baisse due notamment à la crise du COVID-19. Cette décroissance du tourisme n'a néanmoins pas empêché la reprise des activités liées au secteur touristique avec par ailleurs des promotions qui ont su relancer l'industrie française du tourisme et recueillir les millions d'arrivées de visiteurs étrangers. 

Fonctionnement

Un investisseur qui acquiert une résidence de tourisme comme investissement locatif signe un bail commercial avec le gestionnaire. Gestionnaire qui prend alors en charge la gestion du bien. A périodicités fixes, déterminées au terme du bail, l’investisseur se voit verser des loyers correspondant à l’exploitation du bien.

Fiscalement, les hébergements de tourisme se voient appliquer le même traitement que pour toute location meublée. Ainsi, l’investisseur a le choix entre deux régimes fiscaux :

Le statut LMNP

Tout investisseur qui acquiert une résidence de services, effectuant ainsi une location meublée, obtient de facto le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Si les revenus issus de la location sont inférieurs à 32 900 euros, il bénéficiera d’un abattement de 50%. Il pourra également opter pour une déduction des charges (on parle du régime du réel) et amortir le bien.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% répartie sur une durée de 9 ans, ainsi que de la déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, etc.

En résidence de tourisme, la TVA est récupérable.

Renégociation de bail 

Les causes de renégociation de bail sont nombreuses et variées. La renégociation du bail intervient le plus souvent dans deux situations :

Situation financière de l’exploitant

Si au cours du bail, l’exploitant souhaite renégocier le bail commercial qui le lie à l’investisseur, cela peut résulter de la mauvaise situation financière de celui-ci.

Baisse de loyer

La renégociation du bail intervient le plus souvent à l’extinction du précédent bail et de son renouvellement. Cette renégociation est souvent due à une baisse des loyers.

Renégociation des baux du Clubs de vacances Belambra

Créé en 1958, Belambra, anciennement VVF Vacances, est leader sur le marché des clubs de vacances en France. Avec 58 clubs répartis dans les plus beaux endroits de France, le groupe Belambra a su confirmer son statut.

Cependant, depuis quelques années, les investisseurs font face à une vague de renégociation de leurs baux. Des renégociations dues à la fois à la dégradation de la situation financière mais aussi à la baisse des loyers, ce qui peut néanmoins amener des touristes supplémentaires.

En effet, le numéro un des clubs de vacances en France, dans la révision de son modèle économique, a procédé à la renégociation des baux.

Ainsi, ces renégociations se justifient d’une part par les pertes financières que le groupe a essuyé ces dernières années mais aussi d’autre part, par la non conformité du niveau des loyers par rapport à la réalité économique.

Cette vague de renégociation concerne davantage tous les anciens baux et consiste à faire signer un avenant au bail aux propriétaires investisseurs, avec une baisse du niveau des loyers en échange d’une prorogation des baux pour une durée comprise entre 9 et 11 ans.