La localisation, point important dans un investissement EHPAD ?

L’investissement en EHPAD entre dans la catégorie des investissements immobiliers, au même titre que l’acquisition d’une résidence principale ou d’un appartement mis en location. En revanche, la logique d’investissement se distingue très nettement d’un investissement immobilier en direct.

En effet, le critère de choix numéro un lors d’un investissement locatif est la situation géographique. Tout le monde se l’accorde, s’il y a un élément à ne pas négliger, c’est bien la localisation du bien, car c’est en grand partie ce qui permettra de le louer rapidement, facilement, tout en évitant de trop nombreuses vacances.  Ce n’est, bien évidemment, pas le seul critère sur lequel repose la décision d’investir mais il apparaît bien en tête de liste.

En revanche, dans le cadre d’un investissement en EHPAD, la situation géographique de l’établissement n’a que très peu d’importance. Sans parler de budget, l’identité du gestionnaire est un critère bien plus crucial dans le processus de sélection, sur lequel repose principalement la pérennité de l’investissement.

Ce n’est pas un secret, la population vieillit. La prise en charge de la dépendance est désormais au coeur des problématiques et la France fait face à un déficit structurel d’offre. Il n’y a tout simplement pas assez de places et la demande ne fait que croitre. Par conséquent, les EHPAD, peu importe où ils se situent, sont toujours pleins et les listes d’attente se rallongent. Face à ces données démographiques, la situation géographique n’a donc aucune influence sur la sélection des établissements. En outre, pour s’installer et exercer, les gestionnaires d’EHPAD doivent recevoir une accréditation du Conseil Général, de l’ARS (Agence Régionale de la Santé) et de la Préfecture. Tout le monde ne peut donc pas construire ou exploiter un EHPAD et encore moins n’importe où. S’il y a un EHPAD, l’investisseur peut être assuré que sa présence se justifie, en termes de demande et d’infrastructures manquantes.

L’investisseur est lié au gestionnaire de la résidence EHPAD par un bail commercial. C’est donc le gestionnaire qui est tenu de lui verser ses loyers pendant toute la durée contractuelle. L’investisseur est donc assuré de percevoir ses loyers, que sa chambre soit occupée ou non. A l’inverse de la localisation, l’identité du gestionnaire est donc le critère clés dans le processus de sélection, car il doit pouvoir garantir le versement des loyers. Toutefois, le gestionnaire n’est pas le seul élément à prendre en considération, il faut également être attentif à la description de l’établissement ainsi qu’à certaines données juridiques. Il convient de vérifier dans le bail commercial ce que le gestionnaire décide d’assumer en termes de charges et de travaux.

C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel dans le cadre de son projet d’investissement en EHPAD. Un gestionnaire de patrimoine spécialisé saura, de par son expérience, sélectionné les gestionnaires de qualité et donc les projets les plus cohérents en tenant compte des critères clés dans ce domaine. Il définira également selon la situation et le budget, un projet  adéquat avec l’investisseur.