Investir en EHPAD : comment choisir son programme ?

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD - Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes - est une résidence médicalisée pour les personnes âgées de plus de 65 ans en perte d’autonomie et ne pouvant plus vivre à domicile. Les résidents locataires sont souvent des personnes handicapées ou souffrant de maladies comme la maladie d’Alzheimer. Les EHPAD permettent donc d’apporter l’assistance et les soins médicaux nécessaires à ces personnes.

NB : Ne pas confondre avec les maisons de retraite ; contrairement à elles, les EHPAD sont supportés par l’État et l’Agence Régionale de Santé. 

Les EHPAD sont encadrés par une convention tripartite signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables. 

Ce type de bien immobilier peut s’acheter en neuf (comme en VEFA) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande. Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. Les possibilités de fiscalité peuvent varier selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien.

Choisir son programme

Acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personne âgée dépendante, ne représente pas forcément l'achat "coup de coeur" ou bien l'investissement pour lequel il faut espérer une plus-value en cas de revente... Ce type de placement (plusieurs centaines de milliers d'euros selon l'emplacement) correspondra plutôt à un investisseur, souhaitant des revenus réguliers et garantis, avec une fiscalité neutre.

Tout d'abord, il faut considérer le marché de l'EHPAD dans un contexte de vieillissement de la population, et par conséquent, de sa dépendance. Seuls 5 000 agréments sont confiés à des gestionnaires (environ 3 ans de démarches administratives débouchant sur une convention tripartite entre les Régions et l'ARS) pour 10 000 demandes de placements/an.

Un bail commercial de 9 ou 12 ans se conclut avec le gestionnaire de la résidence (qui peut en posséder plusieurs sur le territoire), et non avec le locataire de la chambre. Le loyer généré est alors net de frais et de charges puisque le gestionnaire s'occupe de la totalité de l'administration du bien. La rentabilité est estimée entre 4,40% et 5% nette de frais et garantie par contrat. Seule la taxe foncière et les charges liées à la copropriété sont pour le propriétaire.

L'investisseur a le choix entre deux statuts : LMNP classique, s'il s'agit d'un bien "ancien" ou CENSI-BOUVARD, dans le cas d'un programme neuf.

Dans le premier cas, l'imposition est nulle, du fait d'un déficit foncier entraîné par l'amortissement du bien dans le BIC (Bénéfice industriel et commercial) . Dans le second cas, il peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% sur son bien (dans la limite de 300 000€ d'investissement), en contrepartie d'une location de la chambre pendant 9 ans.

Le choix d'un bon gestionnaire est primordial. S'adresser aux acteurs les plus connus comme ORPEA, KORIAN ou DOMUSVI peut être un gage de confiance.

Dans les critères de choix, peut intervenir également une éventuelle spécialisation de l'établissement (certains peuvent concentrer une population de malades atteints d'ALZHEIMER...)

L'implantation peut également jouer sur la future valorisation de bien (centre ville ou à la campagne), même si contrairement aux résidences étudiantes, la localisation du bien, de par la nature de ses résidents, peut paraitre secondaire.