Classement SCPI 2025 : découvrez le top 30 des meilleures SCPI !

Après une année 2024 marquée par des défis pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), certaines ont su se démarquer par leurs performances. Découvrez notre analyse des rendements 2024.

Depuis deux ans, le marché des SCPI est confronté à des turbulences. Les SCPI historiques, notamment celles investies dans l'immobilier de bureaux, ont subi des baisses de valeur et une augmentation des demandes de retraits, les contraignant à réduire le prix de leurs parts.

À l'inverse, les SCPI récentes, ayant collecté efficacement en 2023 et 2024, ont investi dans des actifs immobiliers diversifiés à des prix attractifs. Cette stratégie s'est révélée payante, affichant des rendements solides et, pour certaines, une valorisation de leurs parts.

Voici le classement des 30 meilleures SCPI en 2025, basé sur les rendements de 2024 :

1er : SCPI Comète – 10,62 %

SCPI récente et dynamique, Comète se démarque par une stratégie d’investissement opportuniste, profitant de la baisse des prix de l’immobilier tertiaire. Son positionnement lui permet d’offrir un rendement exceptionnel en 2024.

2ème : SCPI Transitions Europe – 8,25 %

Axée sur la transition écologique et énergétique, cette SCPI investit principalement dans des actifs durables en Europe. Sa croissance régulière témoigne d’une forte demande pour l’immobilier vert.

3ème : SCPI Upeka – 7,96 %

Sans frais d’entrée, Upeka attire de nombreux investisseurs en proposant une diversification européenne et un fort potentiel de revalorisation de ses actifs.

4ème : SCPI Remake Live – 7,50 %

Cette SCPI sans frais d’entrée se distingue par son agilité à saisir des opportunités immobilières. Elle cible des actifs diversifiés en Europe, lui permettant d’obtenir un rendement solide.

5ème : SCPI Iroko Zen – 7,32 %

Connue pour sa gestion innovante et sa politique d’investissement diversifiée, Iroko Zen investit majoritairement en Europe et bénéficie d’un modèle sans frais de souscription.

6ème : SCPI NCap Continent – 7,01 %

Spécialisée dans les bureaux et locaux d’activités, cette SCPI mise sur une diversification géographique européenne pour optimiser la performance de son portefeuille.

7ème : SCPI MyShareEducation – 7,00 %

Focus sur l’immobilier éducatif, cette SCPI investit dans des établissements scolaires et universitaires, un secteur porteur et résilient face aux crises.

8ème : SCPI Capiforce – 6,83 %

Gérée par Fiducial Gérance, cette SCPI adopte une stratégie patrimoniale en ciblant des actifs de qualité dans plusieurs secteurs, notamment le commerce et les bureaux.

9ème : SCPI Épargne Pierre Europe – 6,75 %

Dédiée à l’immobilier européen, cette SCPI bénéficie d’un avantage fiscal pour les investisseurs français et mise sur des immeubles situés en dehors de l’Hexagone.

10ème : SCP Epsilon 360° – 6,55 %

Avec une stratégie diversifiée, cette SCPI investit aussi bien dans les commerces que dans les bureaux et les locaux d’activité, offrant une résilience accrue face aux cycles économiques.

11ème : SCP Cristal Life – 6,51 %

Gérée par Inter Gestion, cette SCPI cherche à capter la valeur ajoutée en investissant dans des actifs à fort potentiel de revalorisation, notamment dans le secteur tertiaire.

12ème : SCPI Optimale – 6,51 %

Portée par Consultim, cette SCPI vise l’optimisation des rendements via une sélection rigoureuse d’actifs immobiliers en France et en Europe.

13ème : SCPI Log In – 6,30 %

Spécialisée dans l’immobilier logistique, Log In tire parti de la demande croissante pour les entrepôts et plateformes de distribution en France et en Europe.

14ème : SCPI PFO – 6,27 %

Gérée par Perial AM, cette SCPI s’appuie sur une diversification européenne avec une approche mixte entre bureaux, commerces et locaux d’activité.

15ème : SCPI LF Croissance & Territoires – 6,25 %

Investissant dans des métropoles régionales en plein essor, cette SCPI se positionne sur des actifs qui bénéficient du développement territorial.

16ème : SCPI Cap Foncières & Territoires – 6,24 %

Avec une orientation régionale, cette SCPI cible principalement des actifs tertiaires et résidentiels situés en dehors des grandes métropoles.

17ème : SCPI Cœur de Régions – 6,20 %

Focalisée sur l’immobilier provincial, elle vise une diversification sectorielle en investissant dans des bureaux et commerces en régions.

18ème : SCPI Sofipierre – 6,20 %

Gérée par Sofidy, cette SCPI investit principalement dans les commerces, avec une approche de long terme et une attention particulière à la qualité des locataires.

19ème : SCPI Corum Origin – 6,05 %

Pionnière dans la diversification géographique, cette SCPI investit en zone euro et au-delà, offrant une fiscalité avantageuse aux investisseurs français.

20ème : SCPI Cœur d’Europe – 6,02 %

Positionnée sur l’immobilier européen, cette SCPI bénéficie de l’exonération des prélèvements sociaux français et d’une fiscalité allégée pour les investisseurs.

21ème : SCPI Neo – 6,01 %

Sans frais d’entrée, Neo adopte une stratégie opportuniste en investissant dans des actifs immobiliers tertiaires avec un fort potentiel de rendement.

22ème : SCPI Altixia Cadence XII – 5,73 %

Gérée par Altixia REIM, cette SCPI se distingue par une stratégie flexible et un portefeuille diversifié entre bureaux, commerces et logistique.

23ème : SCPI Elialys – 5,71 %

Axée sur le marché de l’immobilier d’entreprise en Europe du Sud, cette SCPI profite des opportunités offertes par des économies en forte croissance.

24ème : SCPI LF Opportunités Immo – 5,62 %

Portée par La Française, elle cible les actifs immobiliers innovants, avec un accent sur les bureaux et commerces en transformation.

25ème : SCPI Corum Eurion – 5,53 %

Fortement diversifiée sur le marché européen, cette SCPI se démarque par une gestion dynamique et des actifs situés dans des zones stratégiques.

26ème : SCPI Corum XL – 5,53 %

Avec une approche mondiale, Corum XL se distingue en investissant au-delà de la zone euro, notamment au Royaume-Uni et dans d’autres marchés porteurs.

27ème : SCPI Activimmo – 5,50 %

Spécialisée dans l’immobilier logistique, cette SCPI bénéficie de l’essor du e-commerce et de la demande croissante pour les entrepôts.

28ème : SCPI Logipierre 3 – 5,31 %

Focalisée sur les résidences gérées, Logipierre 3 investit dans des établissements de tourisme et de santé, secteurs particulièrement résilients.

29ème : SCPI Cœur de Ville – 5,30 %

Axée sur les commerces de centre-ville, cette SCPI mise sur la redynamisation des zones urbaines et la proximité avec les consommateurs.

30ème : SCPI Sofiboutique – 5,28 %

Portée par Sofidy, cette SCPI investit exclusivement dans des commerces de centre-ville, garantissant une certaine stabilité des loyers.

Les jeunes SCPI en tête du classement

Sans surprise, ce palmarès 2024 met en lumière les jeunes SCPI telles que Comète, Upeka ou Transitions Europe. En pleine phase d’acquisition d’actifs, elles tirent profit de la forte correction des prix de l’immobilier tertiaire, qui a boosté les rendements locatifs depuis 2023. Parmi les SCPI les plus récentes, celles sans frais d’entrée (Remake Live, Zen, Upeka) occupent une place de choix dans le classement, soutenues par un succès grandissant et une collecte dynamique qui leur permet de saisir des opportunités d’investissement attractives.

Autre tendance notable : la diversification géographique. Un grand nombre de SCPI adoptent une stratégie d’investissement tournée vers la zone euro, en ciblant des actifs situés hors de France. Cette orientation permet aux investisseurs de bénéficier d’un allégement fiscal, notamment grâce à l’exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %), améliorant ainsi la rentabilité nette après la déclaration fiscale du printemps 2025.

Enfin, les SCPI récemment lancées méritent une attention particulière en 2025. Nombre d’entre elles misent sur une approche opportuniste pour exploiter la baisse des prix de l’immobilier tertiaire. Parmi les noms à suivre : Sofidynamic, Mistral Sélection, Europa, Wemo One, Osmo Energie, Reason et Darwin RE01.

Bonus : des SCPI aux rendements élevés… mais annualisés

En complément du palmarès des SCPI les plus performantes, certaines affichent des rendements particulièrement élevés, mais ceux-ci sont annualisés. C’est le cas de Reason, lancée par MNK Partners, suivie de Darwin RE01 (de Darwin), ou encore d'autres comme Wemo One (de Wemo REIM), EDR Europa (de Edmond De Rothschild), Sodifynamic (de Sofidy), Osmo Energie (de Mata Capital IM) et Alta Convictions (de Altarea IM).

Toutefois, ces chiffres doivent être interprétés avec prudence. Contrairement aux SCPI plus établies, qui distribuent leurs revenus sur une année complète, ces nouvelles SCPI ont été lancées récemment et leurs rendements sont calculés en extrapolant sur 12 mois les dividendes versés sur une période plus courte (quelques mois seulement).

En conséquence, ces performances pourraient ne pas être représentatives de leur rendement réel à long terme. Il est donc probable que ces SCPI affichent un taux plus modéré en 2026, une fois qu'elles auront atteint leur rythme de croisière.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) recommande une vigilance accrue face aux taux annualisés, car ils ne reflètent pas nécessairement la performance future des SCPI. Ces rendements, calculés sur une période limitée, peuvent être trompeurs et ne pas être représentatifs des performances à long terme. C’est pourquoi nous ne communiquons pas ces taux de manière définitive, afin d’assurer une information transparente et conforme aux bonnes pratiques du marché.