Classement SCPI : Notre bilan SCPI 2022

 

C’est l’heure du bilan ! Une nouvelle fois, les SCPI prouvent à quel point elles maintiennent leur attractivité et leur stabilité dans un monde toujours plus tendu ! Quelles sont les meilleures SCPI ? Laquelle a fait la plus importante collecte ? Quelles sont les plus rentables ? Voici notre palmarès !

Fin 2022, la collecte a atteint 10,2 milliards d’euros, soit une hausse de 37% par rapport à 2021. Mieux, les chiffres affichent une meilleure distribution qu’en 2021… Autrement dit, la pierre papier s’impose comme une locomotive des placements immobiliers dont les performances convainquent mois après mois.

 

UN TAUX DE DISTRIBUTION À LA HAUSSE... ET TOUJOURS AUSSI STABLE

L’investissement en SCPI a désormais toute sa place dans le paysage français. Avec un taux légèrement plus important qu’en 2021 - et supérieur aux pronostics - les SCPI affichent un rendement de 4,53% pour l’année 2022, contre 4,45% l’an passé. Une fois encore, la SCPI étonne par sa régularité : ce taux de distribution, quasiment semblable à celui de 2021, varie entre 5,27% et 4,20% depuis plus de dix ans. Étant donné le contexte économique, social et même écologique dans lequel nous vivons ces derniers temps, il aurait été logique que cette “routine” casse. Or il n’en est rien. Malgré les crises, les SCPI font à nouveau preuve de la stabilité qui les caractérise.

 

 

Plus de 60 SCPI au-dessus de la moyenne du marché

Alors que le rendement moyen du marché progresse de 0,89% - 4,53% en 2022 vs 4,45% en 2021 - quelques SCPI montrent des rebonds beaucoup plus impressionnants. C’est notamment le cas des SCPI Hôtels qui doublent leurs performances. Cette année, 60 SCPI ont distribué plus qu’en 2021, 64 se situent au-dessus du rendement moyen (4,53%) - contre 57 en 2021 - et 43 montrent un Taux de Distribution supérieur à 5%, soit 8 de plus qu’en 2021.

L’essor des SCPI sans frais

À propos de rendement, impossible d’ignorer l’impact des SCPI dites sans frais, dont l’apparition remonte à 2020. Si l’on isole cette typologie, les SCPI sans frais de souscription affichent une distribution moyenne 2022 de 6,99%. Étant très jeunes, ces SCPI profitent sans doute d’une absence d’inertie propre aux SCPI plus anciennes. Il faudrait encore quelques années pour confirmer cette hypothèse. D’ici là, leurs performances sont telles qu’elles pourraient bientôt remettre en cause un modèle installé depuis la naissance des SCPI.

Attention néanmoins : se ruer vers les SCPI sans frais sur la seule foi de leur rendement serait probablement trop précipité. Si le taux de distribution est un bon indicateur de performance, ce dernier ne suffit pas. D’autres repères, comme la valeur de reconstitution, le taux d’occupation financier ou le report à nouveau doivent être comparés pour évaluer la rentabilité d’une SCPI.

 

SCPI : LES MEILLEURS RENDEMENTS 2022

Parmi les meilleures distributions 2022, et hors SCPI sans frais, on peut mettre à l’honneur les SCPI suivantes :  

Corum Origin sur la 3ème marche du podium

Lancée en 2012, la SCPI Corum Origin, gérée par la société de gestion Corum Asset Management, affiche une capitalisation, à fin 2022, de 2 590 millions d'euros. Quant à sa collecte nette, elle est de 375 millions d’euros. Sur la 3e place du podium pour 2022, la SCPI Corum Origin propose un Taux de Distribution de 6,88%. Corum Origin a été la première à avoir investi dans la zone euro et à entretenir une politique 100% européenne. Elle possède aujourd’hui des bâtiments dans 13 pays d'Europe. Elle a obtenu le prix 2017 et 2018, de la meilleure SCPI.

Corum Eurion : +0,35% et un label ISR

Également gérée par la société de gestion Corum AM, la SCPI Corum Eurion  a vu le jour en 2020. Elle capitalise fin 2022, 765 millions d’euros. La SCPI Corum Eurion se compose à 95% de bureaux, cumulés avec 3% de commerces, 1% d’immobilier logistique et 1% de locaux d'activité. L’essentiel de son patrimoine se situe en Irlande (32%). Sa collecte, fin 2022, est à 315 millions d’euros. Quant à son rendement, il est en hausse puisqu’il affiche un taux de distribution de 6,12% en décembre 2021 pour atteindre 6,47% fin 2022. On note par ailleurs que la SCPI Corum Eurion vient d’obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable), qui a pour objectif principal d’associer au mieux l’impact social environnemental et la performance économique.

 

 

Coeur de Régions : un TD à 6,40% pour la SCPI régionale

Lancée en 2018, Coeur de Régions est une SCPI régionale diversifiée pilotée par la société de gestion Sogenial Immobilier. La SCPI Coeur de Régions investit au sein de zones dynamiques des régions françaises, tout en privilégiant les actifs de locaux commerciaux et de bureaux d’activité qui procurent une valorisation sur le long terme. Fin 2022, sa capitalisation représente 194,3 millions d’euros et son taux de distribution s’élève à 6,40%.

Coeur d’Europe : un rendement à 6,10% pour la dernière-née de Sogenial

La SCPI Cœur d’Europe apparaît en 2021. Elle est gérée par la société de gestion Sogenial Immobilier. Si la SCPI Cœur d’Europe souhaite conquérir principalement le marché européen, 31% de ses actifs sont aujourd’hui situés en Espagne et 69% en Belgique. Ils sont composés à 71% de bureaux et à 29% de commerces. Fin décembre 2022, la SCPI Cœur d’Europe présentait une capitalisation de 40,06 millions d’euros et un rendement de 6,10%.

Une première distribution plus qu’honorable pour Epsilon 360°

Créée en 2021, la SCPI Epsilon 360° est une toute jeune SCPI de rendement gérée par la société de gestion Epsilon Capital. La SCPI Epsilon 360° est la première SCPI à être spécialisée dans les petits actifs immobiliers, c’est-à-dire ceux de taille unitaire inférieure à 10 millions d’euros. Fin 2022, la capitalisation de la SCPI Epsilon 360° affichait un montant de 39,91 millions d’euros pour un Taux de Distribution de 5,28%.

 

Nom SCPI	Société de gestion	Taux de Distribution 2022	Taux de Distribution 2021
Remake Live	Remake AM	7,64 %	NC
Iroko Zen	Iroko	7,04 %	7,10 %
Corum Origin	Corum AM	6,88 %	7,03 %
Eurion	Corum AM	6,47 %	6,12 %
Coeur de Régions	Sogenial Immobilier	6,40 %	6,43 %
Novaxia Neo	Novaxia	6,33 %	6,49 %
Coeur d'Europe	Sogenial Immobilier	6,10 %	5,00 %
Epsilon 360°	Epsilon Capital	6,08 %	NC
Corum XL	Corum AM	5,97 %	5,84 %
Cap Foncières & Territoires	Foncières & Territoires	5,92 %	5,61 %

 

Pour plus de détails, retrouvez notre classement complet !

 

UNE COLLECTE RECORD À CONSOLIDER

En parlant d’indices de performance, bien que la collecte ne soit pas, a priori, un indicateur réel, elle permet d’estimer l’intérêt des épargnants envers la pierre papier. Et à ce niveau, la collecte 2022 explose le dernier record. Tenu en 2019 avec 8,6 milliards d’euros investis, elle le pulvérise en dépassant les 10 milliards fin 2022 ! Cette collecte nette - tous les fonds investis dans les SCPI moins les retraits - a vraisemblablement été amplifiée par les retardataires qui voulaient, dans l’urgence inflationniste, profiter de l’effet de levier, des taux bas, et de l’épargne COVID encore conséquente.

 

 

Alors qu’en 2021, la collecte était assurée à 46% par les SCPI de bureaux et à 26% par les SCPI Santé/Éducation, la collecte 2022 s’est restructurée autour des SCPI diversifiées. Ces dernières rassurent probablement davantage les épargnants, même si les SCPI plus spécialisées, comme la logistique, gagnent du galon. Par ailleurs, ces SCPI diversifiées offrent l’avantage d’une diversification d’actifs au sein même du portefeuille de la SCPI. 

Avec une collecte aussi exceptionnelle, le prochain défi consiste à placer judicieusement l’argent perçu. Les gestionnaires doivent maintenant investir les fonds collectés de manière intelligente : certaines SCPI, habituées à des flux positifs continus, vont devoir prouver leurs qualités de gestion. Conjugué à l’arrivée de nouveaux véhicules sur le marché, il est en effet probable que le ralentissement de la collecte va s’opérer l’an prochain. En d’autres termes, le gâteau réduit tandis que le nombre de convives augmente. Aux gestionnaires de tirer parti de cette collecte record pour garder leur part… ou en prendre une plus importante.

 

 

CAPITALISATION : ÉPARGNE FONCIÈRE FRANCHIT LE SEUIL DES 5 MILLIARDS

Côté capitalisation, là aussi, les SCPI atteignent des sommets ! Record battu avec 89,6 milliards d’euros, soit 11,07 milliards de plus qu’en 2021. 

Pour rappel, la capitalisation des SCPI correspond à la valeur totale d’une Société Civile de Placement Immobilier. Elle s’obtient en multipliant le nombre de parts existantes par le prix de souscription de la SCPI.

Autrement dit, plus sa capitalisation est élevée, plus la SCPI va posséder un parc immobilier important. De facto, la SCPI s’en diversifiera davantage.

Par exemple, à fin 2022, des SCPI comme Primovie ou Edissimmo ont franchi la barre des 4 milliards de capitalisation. Épargne Foncière, elle, passe le cap des 5 milliards ! Cela signifie qu’avec Primovie ou Épargne Foncière, le risque se trouve mieux lissé que pour une toute petite capitalisation, qui concentre la SCPI sur un nombre d’actifs plus faible.

 

 

LES MEILLEURES SCPI 2022 PAR CATÉGORIE

Si l’on prend les SCPI par thématique, il est intéressant de relever les éléments suivants : un retour en force des SCPI commerces et hôtellerie, une légère baisse des SCPI logistique et résidentielle, le maintien d’un rendement équivalent à celui de 2021 pour les SCPI bureaux et santé/éducation, et un Taux de Distribution supérieur à la moyenne ainsi qu'à leur propre performance 2021 pour les SCPI diversifiées.

Les SCPI diversifiées reprennent le pas sur les SCPI logistiques : 5,60% en 2022

Devançant le secteur logistique, les SCPI diversifiées gagnent cette année la pole position avec un Taux de Distribution moyen de 5,60%. Soit +0,22% par rapport à leur performance de 2021 (5,38%). 

Si ce type de SCPI attire autant, c’est que, comme son nom l’indique, elle diversifie le patrimoine. Et la diversification des actifs permet de réduire les risques de perte en capital. Les SCPI diversifiées appliquent cette politique de gestion autant sur le plan sectoriel que sur la zone géographique. Grâce à leur stratégie, ces SCPI peuvent verser des rendements nettement supérieurs à la moyenne générale.

Parmi les SCPI diversifiées les plus performantes en 2022, on retrouve notamment les SCPI Corum - Corum Origin (6,88%), Corum Eurion (6,47%), Corum XL (5,97%) - grandes habituées des premières places.

Le retour en force des SCPI liées à l’hôtellerie : 5,09% en 2022

Si les SCPI hôtelières ont subi un coup d’arrêt pendant la crise sanitaire, elles inversent aujourd'hui la tendance avec un rendement moyen de 5,09%.

Laminées par la pandémie, les SCPI de cette catégorie révélaient en 2021 un Taux de Distribution moyen très modeste de 2,85%. Un chiffre qu’elles ont quasiment doublé en 2022 ! Chez Fiducial Gérance, la SCPI Logipierre 3 affiche un Taux de Distribution de 5,31%. Chez Atream, la SCPI Atream Hôtels se place en seconde position avec un taux de 5,05%. Quant à Aestiam, sa SCPI hôtelière Cap’Hebergimmo obtient 5% de rendement pour 2022. 

Les SCPI logistiques encaissent une très légère baisse : 5,47% en 2022 

À contrario des SCPI d’hôtellerie, le secteur logistique a profité des impacts de la crise sanitaire, devenant en quelques années une thématique principale d’investissement pour ceux qui souhaitent diversifier leurs placements. Depuis l’avènement du commerce en ligne, cette typologie prend une part de plus en plus importante dans les allocations. Se trouvant très régulièrement sur le podium des SCPI de rendement, ces véhicules font ainsi un bon rempart contre l’inflation.

En 2022, bien que toujours dans le top 3 avec un Taux de Distribution moyen à 5,47%, les SCPI à prépondérance logistique accusent une petite baisse. En effet, leur rendement 2021 s’élevait à 5,67%, soit un recul de 0,2%. En cause, les taux de rendement d’acquisition qui baissent, car le prix des actifs dans ce secteur a augmenté ces dernières années.

 

 

Les SCPI Santé en faible retrait : 4,79%% en 2022

Déjà très appréciées des investisseurs qui souhaitent diversifier leurs placements, les SCPI Santé ont vu leur popularité augmenter avec l’arrivée du COVID-19. Au-delà des convictions personnelles, les principaux investisseurs y ont également remarqué une typologie d’actifs acycliques encourageant une stabilité de rendement. 

Avec un Taux de Distribution moyen de 4,79% - soit 0,04% de moins que l’an dernier - les SCPI Santé & Éducation accusent néanmoins un très léger recul en 2022. Ce qui ne les empêche pas de rester parmi les SCPI les plus recherchées. Leur meilleur rendement provient de chez Euryale avec la SCPI Pierval Santé, dont le TD 2022 atteint 5,35%.

Les SCPI Commerces remontent : 4,61% en 2022

La SCPI Commerce se constitue logiquement un patrimoine spécialisé dans les commerces. Elle investit dans l’actif et le loue à un commerçant qui devient ce qu’on appelle un preneur à bail. Les parts de SCPI acquises par l’investisseur lui attribuent donc le rendement associé au montant de sa transaction.

Pour 2022, nous constatons une belle remontée des SCPI à prépondérance Commerces, dont le rendement moyen passe de 4,16% à 4,61%. Un succès dû notamment à la résistance de cette typologie d’actifs et à la stabilité du secteur.

Les SCPI résidentielles maintiennent plus ou moins leur rendement : 4,18% en 2022

Véritable alternative à l’immobilier professionnel, les SCPI Résidentielle permettent de diluer le risque vers une autre classe d’actifs ayant prouvé sa résilience depuis la crise COVID-19 : le marché de l’immobilier locatif résidentiel. Les SCPI de rendement sont toujours plus nombreuses à intégrer ce marché pour contrebalancer les catégories Commerce ou Bureaux.

Cette année 2022, les SCPI Résidentielle essuient néanmoins une petite baisse avec un Taux de Distribution moyen de 4,18% soit 0,13% de moins qu’en 2021 (4,31%).

Les SCPI de Bureaux gardent le cap : 4,20% en 2022

Constituant la catégorie principale de l’offre des SCPI sur le marché, les SCPI de Bureaux encaissent une baisse si légère qu’elles maintiennent leur rendement par rapport à 2021. Elles passent en effet d’un Taux de Distribution moyen de 4,25% à un TD de 4,20% en 2022. Ainsi, malgré les difficultées que rencontre l’immobilier de bureaux - accentuées par l’arrivée du COVID-19 et le télétravail - les SCPI de Bureaux demeurent un placement intéressant à forte résilience. En tête de leur classement 2022 : la SCPI Immo Placement (Atland Voisin) avec 5,54% de rendement.

 

 

LES PERSPECTIVES POUR 2023

Existant depuis les années 60, les SCPI n’ont pas usurpé leur réputation : celle d’un placement solide et durable. Elles l’ont notamment prouvé lors de la crise engendrée par la pandémie mondiale du COVID-19.

Leurs nouveaux défis pour l’année à venir ? La réapparition de l’inflation, accompagnée d’une hausse des taux des emprunts immobiliers.

Sachant que les gestionnaires des SCPI achètent les immeubles au comptant, sans recourir à l’emprunt, certains accueillent donc cette hausse des taux d’un bon oeil : celle-ci élimine la concurrence de fonds d’investissements qui achetaient les actifs avec le levier de la dette et faisaient grimper les prix.  

Par ailleurs, en 2022, l’inflation s’est établie à 5,2% en France, et dépasse même les 8% dans certains pays. Or les SCPI investissent également à l’échelle européenne. Quand on sait que les baux commerciaux sont indexés sur l’inflation, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier devraient pouvoir réhausser leur loyer… Et les SCPI européennes, profiter d’une inflation extérieure à la France !

Côté commerce, les SCPI à prépondérance Commerces ont toujours montré une certaine résilience et une grande résistance, dues notamment à la stabilité du secteur. Cela devrait à nouveau se vérifier dans les années à venir. Il en va de même pour la santé, qui a largement bénéficié de la crise sanitaire et de ses retombées.

Concernant les bureaux, les SCPI de Bureaux axant leurs investissements en centre-ville résistent bien, à l'exemple d’Interpierre France (rendement annuel de 5,4%). En revanche, l’un des principaux enjeux du secteur étant de s’adapter à de nouvelles tendances telles que le télétravail, les SCPI dont les unités locatives se situent en périphérie des grandes villes - type la Défense à Paris - risquent d’être impactées. C’est le cas de LF Grand Paris, dont le Taux de Distribution moyen a chuté de 0,10% depuis 2021.

Pour ce qui est de la logistique, l’essor du commerce en ligne, boosté par les multiples confinements, devrait encore placer durablement cette catégorie d’actifs dans le top des SCPI. Malgré sa très légère baisse, elle se classe en deuxième position sur le podium des meilleures typologies de SCPI en 2022. 

Quant à l’hôtellerie, le secteur effectue une incroyable remontada, passant de la dernière à la troisième place des meilleures SCPI en 2022. Cet exploit ne devrait pas s’arrêter là : avec la perspective de grands événements mondiaux tels que les Jeux Olympiques 2024 et le retour des touristes chinois - désormais libérés de la politique Zéro COVID - il y a fort à parier que ces chiffres ne feront qu’augmenter.

 

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