Les clauses 605 et 606 des baux commerciaux : que signifient-elles ?

Les baux commerciaux sont une catégorie à part en matière de droit et de gestion de patrimoine. Plus généralement nous le retrouvons dans le patrimoine lors de la location de locaux commerciaux ou dans la possession de chambre dans des résidences de services (tourisme, affaires, étudiants, séniors Ehpad).

Prenons en exemple l’acquisition d’une chambre en Ehpad. Le propriétaire sera appelé bailleur et l’exploitant de la résidence sera le locataire.  Pour rappel, dans un Ehpad, le locataire est toujours l’exploitant et jamais la personne âgée résidant dans la chambre.

Le bailleur est lié au locataire par un contrat : le bail commercial. Il peut être d’une durée de 9 à 12 ans (c’est généralement le cas) ou au delà grâce à l’intervention d’un notaire.

Le bail commercial est différent d’un bail d’habitation classique dans sa forme et dans le fond. Il offre également des sécurités différentes :

-       L’expulsion d’un locataire en cas de non paiement du loyer est bien plus rapide que dans un bail d’habitation,

-       le bail est sur une durée bien plus longue bien qu’il s’agisse d’un meublé (durée du bail d’habitation meublé : 1 an) permettant un investissement avec une vision long terme,

-       la répartition des charges

-       la forme du bail est beaucoup plus libre  et permet l’insertion de clauses plus facilement (notamment les articles 605 et 606).

Cependant, si le bailleur souhaite récupérer son bien pour changer de locataire cela peut être bien plus compliqué et onéreux.

Dans ce bail, on peut définir pour le bailleur et le locataire qui prend quoi en charge, qu’il s’agisse de travaux, de taxes etc. Toutefois la loi Pinel du 18  Juin 2014 (2014-626) a changer plusieurs choses, on ne peut désormais) plus imputé toutes les charges travaux et taxes foncières aux locataires.

L’article 605 a été promulgué le 9 février 1804 dans la loi 1804-01-30, et il concerne les petites réparations, c’est à dire les travaux d’entretiens (changement de porte, …) ou d’embellissement (nouvelle peinture dans la chambre, …) qui sont généralement à la charge du locataire. Si aucune précision est inscrite dans le bail, ils sont considérés comme étant à la charge du preneur. Cet article n’a pas été modifié par la loi Pinel, contrairement au 606.

L’article 606 a également était promulgué le 9 février 2014 dans la loi 1804-01-30 et il concerne les réparations importantes comme les murs (ravalement de façade, réparations, …) et le toit (changement de la charpente, etc.…). Ces travaux étaient auparavant souvent pris en charge par le locataire mais depuis la loi Pinel c’est devenu plus compliqué. Une partie des charges doit être payée par le bailleur. Néanmoins, certains gestionnaires continuent de proposer des baux commerciaux avec cette clause en jouant sur des nuances, il existe en effet un flou pour le moment concernant cette partie en effet la loi mentionne notamment des éléments d’architecture utilisée en 1804 mais omettant ceux d’usage de nos jours.

Voici un exemple de clause figurant dans le bail de Domus Vie concernant ces articles : « Le Preneur supportera les réparations d’entretien de toute nature ainsi que les grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du Code Civil. Il est précisé que tous les éventuels travaux de mise en conformité des bâtiments imposés par une évolution des normes dans le domaine d’activité du Preneur sont exclusivement à la charge de ce dernier. »