Comment acquérir et revendre des biens en EHPAD ?

Bien connu des investisseurs aguerris, l’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) offre de nombreux avantages à qui s’y intéresse de près. Et c’est tout particulièrement le cas pour les profils fortement imposés, compte tenu du régime fiscal attractif qui accompagne cet investissement.

Rappel du dispositif et de ses particularités

En synthèse (et de manière non exhaustive), ce dispositif offre aux investisseurs la perspective d’un revenu régulier et sécurisé dans le cadre d’un bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence. Ce qui signifie que le locataire n’est pas l’occupant de la chambre EHPAD mais bien le gestionnaire qui s’est engagé à verser le loyer, que la chambre soit occupée ou non.

Compte tenu des données démographiques, c’est également un investissement qui offre de la visibilité dans la durée. La population vieillit et les structures d’accueil ne sont pas suffisamment nombreuses. L’écart continue de se creuser et les listes d’attente sont par conséquent de plus en plus longues. La pérennité d’un tel investissement est donc renforcée par ce constat.

Par ailleurs, le bail commercial définit la répartition des charges immobilières inhérentes à l’investissement, entre ce qui incombe à l’investisseur et ce qui est pris en charge par le gestionnaire. Dans les faits, les petits travaux, l’entretien quotidien et la mise aux normes est à la charge du gestionnaire. En revanche, les gros travaux (réfection de toiture, ravalement de façade) sont assumés par l’investisseur.
Les charges existent mais la répartition est établie et offre de la visibilité pour l’investisseur sur son revenu perçu et ce qu’il doit provisionner.

Enfin, c’est un investissement qui dispose d’un statut fiscal spécifique particulièrement attractif pour les hauts revenus.
En effet, par l’intermédiaire de cette opération, l’investisseur accède au statut LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut lui permet de considérablement limiter la fiscalité de son opération, car il peut amortir la valeur de son investissement dans le temps. Il génère donc une charge déductible supplémentaire significative (au même titre que des intérêts d’emprunt ou autres charges immobilières) qui vient neutraliser la fiscalité.

Les loyers perçus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers, mais la fiscalité est identique : TMI (Tranche Marginale d’imposition) de l'investisseur + 17,2% de prélèvements sociaux. Ce niveau de fiscalité impacte donc la rentabilité nette de l’opération, ce qui renforce l’intérêt du statut LMNP.

Et bien entendu, plus la TMI de l’investisseur est conséquente, plus le dispositif LMNP EHPAD gagne en légitimité.

Comment concrétiser son projet

La question qui naturellement découle des éléments précédents est la suivante : face à ces avantages, comment acquérir une chambre EHPAD et in fine, comment revendre le moment voulu ?

La mise en place de cet investissement nécessite d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine, à la fois dans la compréhension du dispositif, pour bien intégrer les tenants et aboutissants, mais surtout dans la sélection du bien.

Cette seconde partie est la plus délicate car elle assure la pérennité de l’investissement dans la durée. C’est pourquoi il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel indépendant.
Le professionnel saura sélectionner le bien qui correspond à la situation et au projet de l’investisseur.  Son indépendance lui permet d’étudier l’ensemble du marché et des chambres EHPAD disponibles sur tout le territoire, pour sélectionner le projet respectant les critères et cahier des charges.

Suite à son opération, l’investisseur n’est engagé sur aucune durée. Cela signifie qu’il peut vendre son bien à tout moment, ou le conserver le temps voulu. Il peut donc décider de vendre sa chambre en cours de bail (au bout de 4 ans par exemple, pour une durée du bail de 9 ans), ou le conserver dans l’optique de le transmettre. La durée précisée dans le bail n’est pas une durée d’engagement que l’investisseur est tenu de respecter.

Ainsi, pour revendre son investissement, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur.

Il peut d’une part s’adresser à une agence immobilière spécialisée, à qui il délègue le processus de vente. Mais ce n'est généralement pas l'option privilégiée.

Il peut d’autre part, et c’est conseillé, interroger le professionnel du patrimoine qui l’a accompagné dans son acquisition et qui le suit dans la durée. Ce dernier dispose de partenaires dont le rôle est de centraliser les opportunités du marché et de les diffuser à tous les professionnels. Cela augmente significativement la visibilité et donc les chances de revente. Il s’agit de plateformes sur lesquelles tous les professionnels se renseignent pour étudier les opportunités du moment.

Mais le conseiller peut également avoir dans son portefeuille de clients, un investisseur à la recherche d’une opportunité. Il peut donc mettre en relation les deux parties.

Sur le sujet de la revente, il convient toutefois d’apporter une précision supplémentaire. Nous l’avons vu, le marché de la revente s’est désormais structuré autour d’acteurs spécialisés dans le domaine. Ce qui permet de faciliter les transactions et de satisfaire les investisseurs, ceux qui achètent comme ceux qui vendent. D’autant plus que la demande des investisseurs est forte, tant le dispositif peut se révéler attractif.

Il faut en revanche distinguer les conditions de revente de la valorisation de l’investissement. Car il faut être conscient que ce n’est pas un investissement générant de la plus-value, ce n’est pas sa vocation. Ce dispositif permet avant tout de générer une rente complémentaire, sécurisée et défiscalisée (partiellement ou totalement). C’est dans cet optique qu’il faut l’entrevoir.

La recherche de plus-value est minime, un EHPAD est un établissement très dédié dont l’évolution de la valeur échappe à l’évolution classique des marchés immobiliers. C’est intéressant car il s’agit d’actifs dits "acycliques", ils sont totalement décorrélés des valorisations immobilières actuelles, le dispositif échappe donc aux éventuelles dévalorisations par la même occasion.

Le principal facteur qui peut faire évoluer la valeur de l’investissement est la rentabilité dégagée. Si celle-ci progresse (en suivant les indices de revalorisation classiques ou des indices plus spécifiques précisés dans le bail commercial) alors le bien acquis peut dans le temps se revaloriser. Mais la progression reste dans tous les cas marginale et ne doit pas constituer un sujet d’espérance pour l’investisseur.