Comment calculer le loyer de son investissement Pinel

L’investissement locatif est éligible à la loi Pinel. Si vous êtes devenu propriétaire d’un appartement acheté en Pinel, vous ne pouvez pas louer votre investissement locatif au loyer désiré. Le dispositif Pinel encadre effectivement les loyers par des règles précises. Grâce à cette loi, des ménages modestes peuvent ainsi habiter des logements neufs, situés dans certaines zones géographiques mais au loyer abordable pour eux. Quant à vous, investisseur, ce placement Pinel vous ouvre droit à des avantages fiscaux conséquents.

Des plafonds à respecter

Avec la loi Pinel, il existe des plafonds de loyers. Ces plafonds de loyers dépendent de la zone où se trouve la surface de logement. Ainsi, en zone A bis, le plafond de loyer d’un appartement Pinel est à 17,62€ par mètre carré. Dans la zone A, le montant du loyer mensuel s’élève à 13,09€ par m2. Dans la zone B1, pour louer un logement, il faut verser un loyer maximum de 10,55€ par mètre carré. Le cadre du dispositif ouvre donc l'accès aux biens immobiliers à un prix convenable.

Pour les zones B2 et C, les logements ne sont plus concernés depuis 2020 mais le Barème était de 9,17€ par mètre carré pour l’acquisition d’un logement.

Calculer un loyer en Pinel

Il existe plusieurs facteurs permettant de calculer le loyer Pinel que vous demanderez à votre locataire.

Comme énoncé précédemment, le plafond des loyers est l'un des facteurs permettant le calcul du loyer. Les prix variant du zone à l’autre, ils influent sur l'évaluation du loyer.

Autre facteur à prendre en compte : la surface utile du logement. Celle-ci correspond à la surface habitable additionnée à la moitié des surfaces annexes. Par exemple, si une personne possède un logement de 56 m2 avec un garage de 8 m2, alors il possède une surface utile de logement de 60m2.

Le dernier facteur est le coefficient multiplicateur de zones : le coefficient multiplicateur des zones est égale à 0,7 + 19 divisé par le la surface utile du logement vu précédemment. Ce coefficient est fixé par le ministère des Finances Publiques.

En pratique

Pour illustrer le calcul, nous allons prendre l’exemple d’un investisseur qui investit dans un logement situé en zone A ayant une surface de 55m2 . Pour connaitre le loyer que les locataires doivent verser ici, voici la formule de calcul à réaliser :

Surface utile x plafond de loyer x (coefficient multiplicateur de zone/ surface utile)

En reprenant l’exemple cité, cela nous donnerait la formule suivante : 

59 x 13,04 x (0,7 + 19/59)= 786,312

Le loyer maximal pour ce logement Pinel est donc de 786,312€.

Est-ce que le calcul peut changer ? 

Le calcul du loyer des investissements Pinel n’est pas susceptible de changer dans les années à venir. On sait que pour l’année 2023, les réductions Pinel vont évoluer (abattement fiscal de 12% ou de 18% du prix de revient de la location, si le locataire s’engage à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement).

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ? 

Le dispositif de défiscalisation Pinel permet à l’investisseur de défiscaliser une partie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (Valeur Etat Futur d’ Achèvement). Il est primordial de mettre le bien en location durant une période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette durée, l’avantage fiscal varie :

• 12% lors d’une durée de location de 6 ans (soit 2% par an),
• 18% lors d’une durée de 9 ans (soit 2% par an),
• 21% lors d’une durée de 12 ans (soit 2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3 ans).

De plus, afin que le bien soit éligible au dispositif Pinel, il est nécessaire que ces critères soient pris en compte :

• L’emplacement du bien est situé dans l’une des zones Pinel (zone Abis, zone A, zone B, …)
• Le locataire loue le bien à titre de résidence principale,
• Le locataire dispose d’un revenu fiscal de référence en dessous d’un certain seuil,
• La location est nue (faite sans meubles),
• Le loyer respecte l’encadrement des prix au mètre-carré par zone.

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