Investir en SCPI en tant que US Person : quelles solutions ?

Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut sembler complexe pour les US Person, terme qui désigne les citoyens américains, les résidents permanents et ceux ayant des liens significatifs avec les États-Unis. Cependant, avec une bonne compréhension des démarches à suivre et des implications fiscales, il est tout à fait possible de tirer profit de ce véhicule d'investissement attractif. Voici un guide détaillé sur comment investir en SCPI si vous êtes une US Person.

Pourquoi les US Person devraient-ils envisager les SCPI ?

1. Diversification internationale :

   • Les SCPI offrent une opportunité unique d’investir dans l’immobilier européen sans les tracas de la gestion directe des propriétés.
   • Cela permet aux US Person de diversifier géographiquement leur portefeuille, réduisant ainsi les risques associés à une concentration excessive sur le marché immobilier américain.

2. Rendements attractifs :

   • Les SCPI offrent des rendements souvent supérieurs à ceux des investissements immobiliers traditionnels aux États-Unis.
   • Les revenus proviennent de baux commerciaux stables et de longue durée, assurant des flux de revenus réguliers et prévisibles.

3. Gestion déléguée :

   • Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s'occupent de l’acquisition, de la gestion locative, et de l’entretien des biens immobiliers.
   • Cela libère les investisseurs des contraintes administratives et opérationnelles liées à la gestion immobilière directe.

Étapes pour investir en SCPI en tant que US Person

1. Sélectionner une SCPI adaptée :

   • Il est crucial de choisir des SCPI qui acceptent les investisseurs internationaux, y compris les US Person.
   • Des SCPI comme celles proposées par Corum l'Épargne sont connues pour être accessibles aux non-résidents européens.

2. Ouvrir un compte d’investissement :

   • Les US Person doivent ouvrir un compte auprès d’une banque ou d’un courtier français qui accepte les investisseurs internationaux.
   • Certains gestionnaires de SCPI permettent également la souscription directe. Les documents généralement requis incluent une pièce d’identité, un justificatif de domicile, et des informations fiscales.

3. Se conformer aux obligations fiscales :

   • Les US Person doivent déclarer leurs revenus étrangers aux autorités fiscales américaines et se conformer à la réglementation FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act).
   • Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé pour optimiser sa situation fiscale et éviter la double imposition.

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Considérations fiscales pour les US Person

• Imposition en France :

  • Les revenus fonciers générés par les SCPI sont imposés en France. Un crédit d'impôt est généralement disponible pour éviter la double imposition des revenus.
  • Les dividendes versés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu français après un abattement de 40%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.

• Déclaration aux États-Unis :

  • Les US Person doivent déclarer tous leurs revenus mondiaux, y compris ceux provenant des SCPI, à l'Internal Revenue Service (IRS).
  • Le crédit d’impôt étranger peut être utilisé pour réduire l’impôt américain dû sur les revenus déjà imposés en France.

• Planification successorale :

  • Les actifs détenus via des SCPI peuvent être soumis à la législation fiscale américaine en matière de succession.
  • Une planification successorale adéquate est nécessaire pour minimiser les charges fiscales et assurer une transmission fluide du patrimoine.

Exemples de SCPI adaptée aux US Person

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en tant que US Person relève du parcours du combattant. En raison des réglementations FATCA et des contraintes imposées par l’IRS, peu de sociétés de gestion acceptent ces profils d’investisseurs. Toutefois, certaines SCPI proposent des solutions adaptées sous conditions strictes :

• ATREAM : Une acceptation sous réserve du formulaire W9

ATREAM figure parmi les rares sociétés de gestion à accepter les US Person. Cependant, cela est soumis à l’obligation de fournir un formulaire W9 dûment rempli.

Exemple :
John, un investisseur franco-américain résidant en France, souhaite placer une partie de son épargne dans une SCPI gérée par ATREAM. Pour cela, il doit remplir le formulaire W9 (disponible sur le site de l'IRS), afin de permettre la déclaration de ses revenus fonciers aux États-Unis. Ce document est essentiel pour éviter une retenue à la source excessive sur les revenus qu'il percevra.

• AXIPIT : Possible en cas de résidence définitive en France

AXIPIT impose une condition claire : l’investisseur doit avoir une résidence principale et définitive en France.

Exemple :
Sophie, citoyenne américaine vivant en France depuis 15 ans avec une carte de résident permanent, souhaite investir dans une SCPI d’AXIPIT. Son statut de résidente fiscale française lui permet d’accéder à l’offre, sous réserve de ne pas posséder d’intérêts financiers ou fiscaux aux États-Unis.

• ALTIXIA : Trois critères d’éligibilité à respecter

ALTIXIA autorise les US Person sous trois conditions :

1. Le premier contact entre l’investisseur et le conseiller doit avoir eu lieu en France. Aucune sollicitation ou démarche commerciale ne peut être initiée depuis les États-Unis.

2. Le suivi de l’investissement doit être fait en France. L’investisseur doit prouver qu’il réside en France, par exemple avec une facture de services publics ou un avis d’imposition.

3. L’investisseur doit disposer d’un compte bancaire en France pour recevoir les revenus de la SCPI.

Exemple :
Marc, citoyen américain installé en France depuis plusieurs années, décide d’investir dans une SCPI d’ALTIXIA. Son premier rendez-vous avec un conseiller a eu lieu à Paris, et il dispose d’un compte courant en France pour encaisser les dividendes. Il peut donc souscrire sous réserve de fournir un justificatif de domicile attestant de sa résidence principale en France.