Comment réaliser une bonne vente en ehpad ?

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes semblent avoir un bel avenir devant eux grâce au vieillissement de la population française. Pour accélérer leur développement l’Etat a fait appel aux investisseurs privés et les particuliers peuvent investir sur ce marché et acquérir une chambre en EHPAD.

Dans le cadre de cet investissement vous pouvez être amené à terminer votre opération et à solder votre position pour diverses raisons. Etant propriétaire d’une chambre médicalisée vous disposez d’un actif immobilier que vous pouvez revendre. Mais comment vendre son EHPAD, dans quelles conditions et à qui s’adresser ?

Lorsque vous souhaitez revendre votre investissement en EHPAD, il faut en premier lieux s’adresser à l’interlocuteur par lequel vous avez acheté votre bien. Si vous avez réalisé votre investissement par le biais d’un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ou auprès d’un promoteur immobilier vous serrez pris en charge par son « service après vente » plus précisément par son suivi de clientèle. Dans la pluparts des cas, le professionnel va profiter de son contact avec les investisseurs et de sa proximité avec le marché de l’EHPAD pour trouver un acquéreur.

Scénarios possibles

1. Vous pouvez vendre votre chambre à un professionnel de l’occasion. Le marché se fessant de gré à gré il existe des sociétés qui centralisent les transaction d’EHPAD. Le nouvel investisseur se positionnera sur de l’occasion pour avoir rapidement des revenus. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un des leader du secteur : Le Revenu Pierre.

2. Vous pouvez également revendre votre chambre par vous même si vous ne voulez pas réduire le montant de votre vente en passant par des intermédiaires. Cependant cela peut prendre beaucoup plus de temps pour trouver un acquéreur.

3. Le dernier cas de figure est celui d’une vente directement au gestionnaire. Cette situation se présente régulièrement et le plus souvent une fois que vous ne bénéficiez plus de l’avantage fiscal. Avec les grands gestionnaires le rachat de l’EHPAD se fait rapidement mais rarement avec plus value.

Les meilleurs gestionnaires

• ORPEA
• Korian – Medica
• DomusVi
• GDP Vendôme
• Domidep
• Le Noble Age
• Colisée Patrimoine

Revente d’un Ehpad

En principe, un EHPAD d’occasion se revend facilement parce que le marché est saturé. En effet, il y a environ deux fois plus de demande que d’offre sur le neuf ce qui laisse aux investisseurs la possibilité de se tourner vers le marché de l’occasion. La durée de vie et la durée d’exploitation d’une chambre étant supérieure à la durée moyenne d’un investissement en EHPAD il est normal qu’une chambre est eu plusieurs propriétaires au long son exploitation.

Le dispositif LMNP et l’avantage fiscal qu’il en découle ne sont pas limités dans le temps ni rabotés chaque année, on peut donc en bénéficier à sa guise.  Votre bien a été amorti sur une durée de 15 ans et le nouvel acheteur pourra effectuer la même opération que vous. Cela ne marche pas dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard puisque l’avantage fiscal ne peut être utilisé qu’une seule fois.

Le prix de revente ne suit pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier c’est plutôt le prix de rachat d’une rente. Avant tout vous revendez un rendement et un loyer annuel. De plus le prix dépend également d’autres facteurs comme les caractéristiques de la résidence et le gestionnaire de cette dernière. Il faut bien noter la différence entre le prix net acheteur et le prix net vendeur qui peut comprendre les frais de notaire, les frais d’agence et les éventuels frais d’ingénierie dans le cas d’un montage complet de l’opération.

La fiscalité lors de la vente de votre Ehpad est celle d’une vente immobilière classique de droit commun. La taxe sur la plus-value s’applique à la cession des biens autres que votre résidence principale au taux de 19% auquel vient s’ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%, ce qui fait une imposition de 34,5% sur la plus value. Depuis septembre 2013 un système d’abattement progressif en fonction de la durée de détention a été mis en place à partir de 6 ans de possession. Par exemple entre 6 et 21 ans de possession un abattement de 6% sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu et de 1,65% sur les prélèvements sociaux est applicable.  Après 30 ans de détention la plus value est totalement exonérée.

Revendre son EHPAD n’est pas très difficile mais il faut s’adresser aux bons interlocuteurs et surtout trouver un nouvel acquéreur. Le marché secondaire des EHPAD étant un marché de gré à gré vous pouvez ne pas faire de plus values comme faire une bonne affaire à la revente.