Comment s'en sortent les EHPAD après cette crise ?

Avec l'apparition de la Covid-19 au début de l’année et des mesures dites "drastiques" par les pays à l'échelle internationale, une crise économique s'est développée, touchant durement tous les secteurs d’activités. Certains ont pu trouver des ressources pour rebondir assez rapidement, notamment les entreprises de e-commerce et technologiques. En revanche, pour bien d’autres secteurs, la crise a eu des conséquences immédiates sur les entreprises, même si les actions des gouvernements et les banques centrales ont limité la casse. Mais l'impact pèse tout de même sur l'éocnomie à l'échelle planétaire... Cette épidémie a remis en cause notre système et beaucoup d’entreprises vont devoir se réinventer.

Cependant, comme lors des crises précédentes, l’immobilier résiste jusqu’alors plutôt bien. Le secteur continue d’obtenir des performances intéressantes, avec une reprise des transactions post-confinement assez remarquable. L’immobilier a montré encore une fois sa résilience, et sa capacité à surmonter les crises, contrairement aux actifs financiers qui ont été fortement chahutés une nouvelle fois, avec une explosion de la volatilité*.

* C’est-à-dire l'ampleur des variations du cours d'un actif financier, qui sert de paramètre de quantification du risque de rendement et de prix d'un actif financier.

Ce sont toutes les incertitudes relatives au virus, à sa propagation, à son impact sur les entreprises et sur l’économie réelle, qui ont donné des sueurs froides aux investisseurs. De nombreux mouvements de panique ont pu être observés dans des domaines variés. Face à cela, le secteur de la santé a toujours été un marché résilient et a su se montrer un marché porteur, d’autant plus pendant la crise. Tout comme l’immobilier. Et les EHPAD (établissement d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes) allient très bien les deux thématiques précédentes, investissement immobilier et secteur de la santé. Dans un contexte où le sujet de la dépendance n’a jamais été aussi présent, il est intéressant de se poser la question suivante :

Quel a été l’impact de la Covid-19 sur l’investisseur en EHPAD ?

Avant de répondre à cette question, nous pouvons nous poser une autre question en amont : pourquoi le coronavirus constitue un danger pour les EHPAD ?

Pour se mettre dans le contexte, le coronavirus, à l’heure où cet article est écrit, a déjà touché plus de 40 000 personnes dans les EHPAD et EMS (établissements médicaux sociaux) et a fait parmi elles plus de 10 000 victimes.

Les personnes âgées font partie des personnes les plus touchées par la maladie, et leur taux de mortalité est très important.  Il faut savoir que les individus du troisième âge sont particulièrement vulnérables à ce virus. Forcément, avec de tels chiffres, nous sommes en mesure de nous demander si investir dans ces établissements est pertinent, car si le nombre de décès est important, c’est autant de chambres qui se vident et qui ne sont pas immédiatement remplacées, malgré la demande importante, pour respecter les mesures de protection. Les sociétés de gestion ne peuvent pas agir aussi vite qu’elles le souhaitent étant donné la situation de crise actuelle. Les taux d’occupation sont donc impactés, mais cet impact est-il mesurable par les investisseurs ?

Pour répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre comment fonctionne un investissement en EHPAD. Ce ne sont pas des maisons de retraite, mais bien des résidences médicalisées avec de nombreux services associés. C’est donc un investissement éthique, où la demande est de plus en plus forte tant le marché de la dépense explose en France, et tant le nombre de nouveaux EHPAD créés par an est faible. L’investisseur a donc des garanties sur la demande, mais nous venons de le voir avec une épidémie, il peut arriver que son bien reste inhabité quelques temps par mesure de sécurité.

Qu’en est-il des loyers et de la performance de l’investissement ?

Heureusement, dans un investissement de la sorte, c’est le bail commercial contracté avec le gestionnaire qui va assurer la bonne perception des loyers. En effet, à travers ce bail, le gestionnaire s’engage pendant toute la durée du bail, à verser un loyer fixe aux investisseurs.

C’est donc ce bail qui garantira des compléments de revenus sur le long terme. Ainsi, l’investisseur n’a aucun lien contractuel avec le résident de sa chambre. De plus, la durée du bail sur le marché des EHPAD est en général de 12 ans (avec possibilité d’une tacite reconduction) ce qui est très intéressant pour les investisseurs.

Nous l'avons donc compris, les investisseurs sont très protégés dans ce type d’investissement par plusieurs paramètres :

• Le secteur de la santé et de la dépendance, très porteur, acyclique à la conjoncture économique et résiliant en période de crise.
• L’actif en lui-même, actif immobilier, capable de résister lui aussi aux éventuelles crises.
• Le bail commercial contracté avec le gestionnaire, qui assure des revenus sur le long terme.

Les gestionnaires quant à eux ont connu une période un peu plus compliquée, car il a fallu s’adapter rapidement à quelque chose que l’on n’avait encore jamais connu jusque-là.

La gestion du risque infectieux a conduit l’ensemble des EHPAD à mettre en place des mesures strictes d’isolement des résidents entre eux et avec l’extérieur de l’établissement. Cette crise aura aussi permis à ces établissements de mettre en évidence certaines failles, qui pourront être corrigées et faire encore évoluer un modèle qui fonctionne déjà bien.

En quoi consiste un investissement en EHPAD concrètement ?

Investir dans un EHPAD consiste à investir dans un placement garantissant un rendement compris entre 4,5% et 5 %, ce qui n’est pas du tout négligeable. Le rendement est bien net de frais de gestion car c’est aux gestionnaires de gérer l’exploitation de l’EHPAD, à l’exception de la taxe foncière. Ainsi, il n’y aura aucune surprise de trésorerie dans ce type de placement. À noter également que c’est un marché très réglementé. En effet, la construction d’EHPAD est la résultante d’une convention tripartite entre l’État, le conseil général et le préfet. Il existe donc de très grosses barrières à l’entrée, ce qui protège l’investisseur à ne pas avoir à faire face à des structures potentiellement concurrentes qui seraient amenées à être localiser à proximité de la sienne. La gestion est bien évidement déléguée à un exploitant, et il y a une possibilité de récupérer la TVA dans le neuf. C’est un investissement permettant de se constituer des revenus complémentaires, et ceci en maîtrisant son effort d’épargne en toute sécurité. En effet, en plus de percevoir une rente, l’investisseur aura un intérêt fiscal, que ce soit grâce au régime réel ou Censi-Bouvard.

Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, n’hésitez pas à prendre des informations et vous faire accompagner par un professionnel, tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine.