Comprendre les tenants et aboutissants des EHPAD

Un EHPAD c’est un établissement d’hébergement pour personnes âgées en situation de dépendance.

L’âge moyen de la perte d’autonomie est fixé à 83 ans.

Pour situer quel est l’investissement en question il faut tout d’abord dresser des éléments de contexte pour ensuite développer plus en détail l’aspect fiscal.

I/ Eléments de contexte afin d’envisager un investissement en EHPAD

Un investissement en EHPAD s'éxecute là ou la demande est extrêmement forte. Il existe un besoin de 10 000 lits en moyenne par an pour une construction de nouvelles chambres de 6000 par an.

En effet, d’ici 2070 il est estimé que la France devrait compter 13 fois plus de centenaires. Cela représente un très fort poids financier pour les familles. Ainsi nous vivons plus longtemps mais pas forcément en meilleure santé. Le poids financier devrait lui aussi être multiplié (par deux).

De plus, les familles sont éparpillées sur le territoire contrairement à il y a un demi-siècle où les familles pouvaient prendre en charge chez elles leurs aînés.

Plusieurs pistes de financement sont envisagées telles que la création d’une nouvelle journée de solidarité, une prévoyance pour la dépendance, faire appel à la succession et enfin la simple épargne.

Toutefois, peu de Français ont recours à ce type de prévoyance. Cela s’explique par le fait que l’on pense à la retraite mais peu à la fin de vie qui est très coûteuse.

Pour favoriser le maintien à domicile on peut avoisiner un coût d’au moins 3000€ par mois.

La conclusion que l’on peut en tirer est la suivante : le marché est très porteur mais présente t-il les sécurités nécessaires ? 

Oui car une convention tripartite entre : le préfet, conseil régional et l’agence régionale de santé.

II/ L’aspect fiscal de l’investissement en EHPAD

Le principal attrait des EHPAD est le fait de pouvoir le passer en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Les revenus ne sont pas déclarés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices non commerciaux. Le bien peut être amorti à hauteur de 80% (on ne peut amortir le terrain qui est estimé à 20%).

On peut ainsi obtenir sur plusieurs années un bénéfice à 0€ donc pas d’impôt.

L’une des contraintes est de devoir faire appel à un expert comptable ou un centre de gestion agréée sans quoi le loyer perçu est majoré de 25% (et donc l’amortissement ne s’étale pas aussi longtemps).

L’un des paramètres les plus important c’est le bail. Dans ce type d’investissement la gestion est déléguée à celui qui exploite l’EHPAD. Ainsi, la durée du bail mais aussi la répartition des charges compte dans la décision ou non de faire un investissement en EHPAD (taxe foncière, charges de copropriété, frais de syndicat…)

Une précision d’impose même si l’exploitant indique prendre à sa charge l’article 605 et 606 du Code civil (petits et gros travaux) il faut savoir que cette clause est nulle de plein droit.

Enfin, que se passe t-il à la fin du bail ? Bien souvent le bail est renégocié à la baisse. Il faut donc faire attention à cet aspect car une baisse de loyer si l’on souhaite revendre va s’impacter sur le prix de revente car le bien sera vétuste et avec un bail sans doute moins intéressant que ce que l’on pourra trouver sur le marché.