Défiscalisation immobilière : les dispositifs à connaître pour réduire ses impôts

Les dispositifs de défiscalisation immobilière constituent un ensemble de mesures légales offrant aux investisseurs et contribuables français la possibilité de bénéficier de réductions d'impôts. Ils couvrent diverses options, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens, loués nus ou meublés. Par ailleurs, il est important de souligner qu'une déduction des revenus peut être obtenue jusqu'à 10 700 € pour les propriétaires de biens locatifs devant effectuer des travaux spécifiques tels que l'isolation, le remplacement du système de chauffage ou des fenêtres. En 2024, plusieurs alternatives s'offrent à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en réduisant leurs impôts : la loi Pinel ou Pinel Plus, le dispositif Denormandie, la loi Malraux, le programme Loc’Avantages, la loi sur les Monuments Historiques, et d'autres encore. Bien que certains dispositifs, comme le Censi-Bouvard, ne soient plus en vigueur, ils continuent de procurer des avantages fiscaux aux propriétaires ayant investi avant leur cessation. Chaque dispositif correspond à un profil fiscal spécifique, donc il est recommandé de solliciter l'expertise de nos conseillers pour obtenir les recommandations les plus adaptées à votre situation.

Défiscalisation immobilière : de quoi parle-t-on ?

La défiscalisation immobilière représente un ensemble de stratégies fiscales visant à stimuler l'investissement dans l'immobilier, qu'il soit neuf ou ancien, avec pour objectifs principaux de soutenir la construction de logements, la rénovation énergétique et l'expansion de l'offre locative. Ces mesures offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier de divers avantages fiscaux tels que des réductions d'impôt, des déductions ou des crédits d'impôt en échange de l'acquisition, de la réhabilitation ou de la mise en location d'un bien immobilier. Elle constitue un outil efficace pour alléger la pression fiscale, diversifier son patrimoine et préparer sa retraite, tout en stimulant l'activité du marché immobilier.

Quels avantages ? 

Les mécanismes des différents dispositifs varient selon les avantages fiscaux qu'ils offrent.

Baisse d'impôts en échange d'un investissement dans l'immobilier locatif neuf : 

Dans sa forme la plus répandue, la défiscalisation immobilière offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt étalée sur plusieurs années. Cette réduction fiscale est conditionnée par divers éléments, tels que l'acquisition du bien immobilier dans une zone éligible le cas échéant, l'engagement de le louer pour une durée déterminée, pendant laquelle le propriétaire perçoit chaque année la réduction d'impôt, ainsi que le respect des critères fixés par la loi, comme le plafond de loyer et les conditions de revenus du locataire, variables d'un dispositif à l'autre.

Traditionnellement, le calcul de la réduction d'impôt repose sur un pourcentage du prix d'achat du bien, réparti sur la période d'engagement locatif. Ce mode de fonctionnement est appliqué aux investissements relevant de la loi Pinel, notamment les dispositifs Pinel, Pinel+ et Pinel Outre-mer. Le dispositif Loc’Avantages, succédant à la loi Cosse "Louer abordable" en 2022, suit un principe similaire, mais avec une différence notable : le taux de réduction d'impôt varie en fonction de la décote appliquée sur le loyer par rapport à la moyenne du marché.

Historiquement, l'attribution d'une réduction d'impôt en échange d'un investissement locatif a été mise en place pour les dispositifs suivants : Loi Censi-Bouvard ; Loi Duflot ; Loi Scellier.

Baisse d'impôts en échange d'un investissement dans un bien locatif assorti d'obligations de travaux : 

Certains dispositifs de défiscalisation immobilière offrent des avantages fiscaux, comme une réduction d'impôt, en échange de l'achat d'un bien immobilier en vue de sa location, à condition de réaliser un certain niveau de travaux dans le bien.

Dans ces cas, un simple investissement locatif ne suffit pas, car une rénovation doit être entreprise avant la mise en location.

Par exemple, le dispositif Denormandie fonctionne selon ce principe. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un local destiné à être transformé en logement en vue de la location. Bien que le processus diffère légèrement, l'essentiel reste le même : acquérir un bien, réaliser des travaux, puis le mettre en location pour un particulier.

De même, la loi Malraux, qui encourage la restauration de biens immobiliers situés dans des quartiers historiques, offre également une réduction d'impôt dès lors que le propriétaire entreprend des travaux de rénovation et remet le bien en location.

Étant donné la nature des biens concernés, le coût potentiel des travaux et le plafond de la réduction d'impôt (pouvant aller jusqu'à 120 000 € répartis sur 4 ans), ce dispositif s'adresse principalement aux particuliers aisés et fortement imposés.

Déduction fiscale des charges immobilières :

Une stratégie alternative pour bénéficier d'avantages fiscaux grâce à un investissement immobilier est d'optimiser sa situation fiscale en exploitant le déficit foncier. Ce dernier survient lorsque les dépenses supportées par le propriétaire excèdent ses revenus fonciers, offrant ainsi la possibilité de déduire fiscalement le surplus. Cette déduction permet de réduire le revenu imposable global, dans la limite de 10 700 € par an.

Le déficit foncier est généralement généré par des dépenses liées à la rénovation d'un logement ancien destiné à la location.

Cette option n'est accessible qu'aux contribuables déjà bénéficiaires de revenus fonciers. Elle peut s'avérer avantageuse pour obtenir des avantages fiscaux sur plusieurs années, car le surplus peut être reporté si le plafond annuel de 10 700 € est atteint. De plus, les économies d'impôt issues du déficit foncier ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer, contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation.

Typiquement, un investisseur intéressé par cette stratégie envisagera l'acquisition d'un bien spécifiquement pour générer un déficit foncier. Une alternative est également d'opter pour l'achat d'un bien éligible à la loi sur les Monuments Historiques, offrant des avantages fiscaux plus importants, mais nécessitant une gestion plus complexe en raison des particularités liées à la nature du bien.

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Les dispositifs à connaître

Il existe une variété de dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun offrant ses propres conditions et avantages fiscaux. Voici un aperçu des principaux dispositifs à prendre en compte pour diminuer vos impôts tout en investissant dans l'immobilier :

1. La loi Pinel/Pinel +/ Pinel Outre-mer

Actuellement, la loi Pinel demeure le dispositif de défiscalisation immobilière le plus familier aux Français.

Ce dispositif permet à un investisseur dans l'immobilier neuf (uniquement des appartements) de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition, avec des plafonds fixés à 300 000 € pour le montant total et à 5 500 € par mètre carré pour le prix au mètre carré du bien : 

• Pinel : 

Dans le dispositif Pinel, le niveau de l'avantage fiscal dépend de la durée initiale de l'engagement de location pris par le bailleur, qui est généralement de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger cette période par tranches de trois ans jusqu'à atteindre 12 ans de location.

Les taux de réduction d'impôt Pinel ont été récemment ajustés à la baisse pour les investissements réalisés en 2024 :

9 % pour une durée de 6 ans

12 % pour une durée de 9 ans

14 % pour une durée de 12 ans

• Pinel + : 

Depuis le début de l'année 2023, le dispositif Pinel+ offre une réduction d'impôt plus importante que celle proposée par le Pinel "classique". En réalité, le Pinel+ (également connu sous le nom de Super Pinel) maintient les avantages fiscaux tels qu'ils étaient jusqu'en 2022, avec des réductions d'impôt de :

12 % sur 6 ans (maximum de 6 000 € par an)

18 % sur 9 ans (maximum de 6 000 € par an)

21 % sur 12 ans (maximum de 5 250 € par an)

Investir sous le régime Pinel+ implique de prendre en compte d'autres caractéristiques importantes. Par exemple, ce dispositif intègre des exigences accrues en termes de performance énergétique. De plus, les logements éligibles doivent être situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Enfin, des critères supplémentaires concernant la qualité de vie sont pris en compte, tels que la disposition des pièces ou la surface habitable minimale en fonction du nombre de pièces, entre autres.

• Pinel Outre-mer : 

Une adaptation outre-mer de ce programme, le dispositif Pinel Outre-mer, subit également une réduction des taux de réduction d'impôt en 2023 et 2024.

En 2024, ces taux se présentent comme suit :

20 % pour un engagement de 6 ans

23 % pour une mise en location sur 9 ans

25 % pour un engagement de 12 ans

En plus de son taux de réduction d'impôt plus élevé, le Pinel Outre-mer bénéficie également d'être assujetti au plafonnement des niches fiscales à 18 000 € par an, par opposition à la limite de 10 000 € qui s'applique aux investissements Pinel en métropole.

2. La loi Denormandie

La loi Denormandie représente une déclinaison de la loi Pinel, visant à stimuler la rénovation des logements anciens dans les centres-villes dégradés.

Pour bénéficier de ses avantages, il est nécessaire d'acquérir un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, tout en respectant les mêmes conditions de location que celles de la loi Pinel.

La réduction d'impôt offerte par la loi Denormandie est de 12 % du prix d'acquisition du logement si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans.

Cette réduction d'impôt passe à 18 % si vous optez pour une période de location de 9 ans, et atteint 21 % pour un engagement de 12 ans.

Tout comme la loi Pinel, la loi Denormandie est soumise à un plafond d'investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal, ainsi qu'à un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

3. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux constitue une stratégie de défiscalisation immobilière visant à encourager les investisseurs à restaurer des bâtiments historiques ou situés dans des zones protégées.

Pour bénéficier de cet avantage, il est requis d'acquérir un bien immobilier éligible, d'effectuer des travaux de rénovation et de le louer pour une durée minimale de 9 ans.

La réduction d'impôt accordée par le dispositif Malraux varie en fonction du type de bien et de la zone : elle représente 30 % du montant des travaux pour les biens situés dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), et 22 % du montant des travaux pour les biens localisés dans un quartier ancien dégradé ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

Le dispositif Malraux est soumis à un plafond de 400 000 € de travaux sur une période de 4 ans, ainsi qu'à un plafond de loyer fixé par décret.

4. Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne l'investissement dans des résidences offrant des services aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est requis d'acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) au sein d'une résidence de services éligible, et de le louer pour une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de la résidence.

Ce mécanisme s'avère particulièrement adapté pour les investisseurs cherchant à constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs sécurisés et défiscalisés.

La réduction d'impôt accordée par le dispositif Censi-Bouvard représente 11 % du prix d'acquisition du logement, répartie sur 9 ans. De plus, il est possible de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement, offrant ainsi un avantage fiscal supplémentaire de 20 %.

Ce dispositif est soumis à un plafond d'investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

5. Le déficit foncier

Le déficit foncier représente une méthode de défiscalisation immobilière permettant de déduire de vos revenus fonciers les dépenses engagées pour l'entretien, la réparation ou l'amélioration de vos biens immobiliers locatifs.

Ce mécanisme s'avère particulièrement avantageux pour les investisseurs possédant un patrimoine immobilier ancien nécessitant d'importants travaux. Le déficit foncier résultant de ces travaux est déductible de vos revenus fonciers jusqu'à concurrence de 10 700 € par an. Si le déficit foncier dépasse ce montant, l'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En cas de déficit foncier inférieur à 10 700 €, la différence peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €.

Il convient de noter que le déficit foncier est soumis à certaines conditions, telles que le respect des normes en vigueur et la conservation des biens immobiliers pendant au moins 3 ans après la réalisation des travaux.

6. Le dispositif Monuments historiques

La législation sur les Monuments historiques propose un avantage fiscal en échange de la restauration d'un bien immobilier remarquable. Ce dernier peut être classé comme "Monument historique", inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques, inclus dans le Patrimoine National ou bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine.

Contrairement à la loi Malraux, avec laquelle elle est souvent associée, le régime des Monuments historiques ne prévoit pas une réduction d'impôt basée sur la déductibilité des dépenses de rénovation et d'entretien. Les montants déductibles sont soumis à des plafonds, qui varient selon les circonstances. Le propriétaire a la liberté de louer ou non le bien. Il peut également l'occuper comme résidence principale. Dans tous les cas, il doit conserver la propriété du bien pendant au moins 15 ans après l'achèvement des travaux.

7. Le dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc’Avantages, successeur désigné de la loi Cosse, offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs pratiquant des loyers modérés.

Pour être éligible, le loyer doit être inférieur à la moyenne du marché et le bien doit être loué à des locataires répondant à certaines conditions de ressources.

Le principe de la défiscalisation Loc’Avantages est simple : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.

Cette dernière peut varier entre 15 % et 65 %, selon différents paramètres tels que le niveau de loyer, la présence ou non d’une intermédiation locative, entre autres.

Il est important de noter que ce pourcentage s'applique aux revenus locatifs bruts perçus par le bailleur pour le logement en location. La réduction d'impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. La location doit être non meublée et être réalisée dans le cadre d'une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat et de l'aménagement) pour une durée minimale de 6 ans. De plus, des exigences en matière de performance énergétique doivent être respectées pour bénéficier du dispositif.

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