Doit on prendre un expert comptable en LMNP ?

Avant d'aborder l'aspect administratif du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel), il faut rappeler que cela ne consiste pas simplement  à proposer un logement avec table, chaises, et couchage...

Faute de loi sur le sujet, imposant une liste exhaustive d'ustensiles indispensables à l'obtention de ce statut, les tribunaux en ont progressivement défini une règle qui consiste à "mettre à la disposition du locataire un logement équipé de meubles, lui permettant d'y vivre immédiatement et convenablement".

Ce qui pourrait se traduire par l'équipement type suivant :

• Salon : canapé, table et chaises.
• Cuisine équipée : réfrigérateur, cuisinière, vaisselle et ustensiles de cuisine.
• Chambre (pour chacune d'entre elles) : lit (matelas et sommier), table de nuit, armoire (et/ou penderie).
• Salle de bains : lavabo, baignoire ou douche, armoire de toilette, glace.

Ce régime fiscal, existant depuis 1949, permet à des contribuables de proposer à la location des biens tels que des chambres, appartements, dont les revenus dégagés ne dépassent pas 23 000€ TTC/an, et 50% des revenus globaux de leurs propriétaires.

Ces revenus sont considérés et imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux. (BIC) et pourront être rangés dans deux catégories distinctes :

1. Le Micro-BIC, si les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900€, et pertinent si les charges ne représentent pas plus de 50% des rentrées: abattement de 50%
2. Le régime réel permet de déduire la totalité des charges (travaux, frais de gestion, de notaires, la taxe foncière, les assurances, intérêts d'emprunts...etc) et les amortissements (80% de la valeur du bien sur 20 ans) et donc de réduire l'impôt...voir même de créer un déficit BIC, reportable pendant 9 ans.

Concernant cette deuxième option, il y avait jusqu'à présent, un intérêt à confier la comptabilité à un professionnel, car elle faisait profiter d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 915€, à l'adhérent d'un CGA (centre agréé de gestion).

A partir de l'exercice 2016, les frais de comptabilité pourront être simplement déduits comme une charge, lors de la déclaration au réel.

Pour le particulier disposant parfois d'une enveloppe d'investissement faible (on peut investir en LMNP à partir de 50 000€), il n'est donc pas indispensable ni obligatoire de faire appel à un Expert comptable pour gérer son bien. Une tenue méthodique et rigoureuse de ses recettes et dépenses devrait pouvoir suffire.