Pourquoi Domusvi s'impose comme leader du marché des ehpads ?

Constat du marché immobilier locatif

Dû à la mauvaise santé des marchés financiers et à des taux de placement extrêmement bas, l’immobilier reste un choix favori lorsqu’il s’agit d’investir.

Cependant, on observe des dysfonctionnements.

1. Le marché de l’immobilier locatif s'est crispé entre 2015 et 2017, avec un nombre de baux signés en recul de 7,8 % sur la période. "Un chiffre assez significatif en termes de choc de l'offre pour être relevé" commente Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest, porte-parole de l'observatoire Clameur.
2. Depuis 2013, l’inflation augmente plus vite que les loyers locatifs. Sur la période 2013 - 2017, les loyers locatifs ont augmenté de 0,3 % par an, soit deux fois moins vite que l'inflation à 0,6 %.
3. La baisse des travaux d’amélioration et le manque d’entretien effectué par les propriétaires bailleurs.
   En 2017, l'effort d'amélioration des logements immobilier a atteint son seuil planché des vingt dernières années (1998-2017), de 14,3 % contre 21,9 % en moyenne. Ce qui à pour conséquence une baisse des loyers locatifs.
   Ainsi, à Marseille et à Paris, les loyers ont baissé respectivement de - 8,7 % et - 5,5 %.
4. Quatrième et dernier facteur d’inquiétude : la durée de la vacance locative mesurée par Clameur n'a que modérément reculé en 2017 voire pratiquement stagné, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue durée (1998-2017).

L’investissement dans les EHPADS ?

Le vieillissement de la population française est une réalité.

Selon l’INSEE, entre 2005 et 2050, les personnes de plus de 60 ans passera de 10 à 18 millions de personnes, soit une augmentation de 80 %.

Bien que l’espérance de vie ne cesse de s’allonger, la santé des personnes âgées ne cesse de se détériorer.

Certaines personnes âgées sont incapables de s’assumer seule.

Il s’agit donc d’un marché en plein développement qui jouit d’une rente garantie par l’Etat du fait du vieillissement de la population française et du développement du marché de la dépendance. Ajoutons aussi que c’est l’État français qui décide du nombre ouverture des EHPAD. Ainsi, les investisseurs ne risque pas a priori de voir un concurrent ouvrir un établissement à proximité.

Investir en EHPAD :

Les avantages :

L’investisseur en EHPAD peut choisir entre deux statuts fiscaux avantageux qui permettent d’économiser sur les impôts.

Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, les revenus sont assujettis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro-BIC. L’immeuble et le mobilier profitent de l’amortissement, ce qui permet d’obtenir un résultat faible, voire même négatif, et donc non intégré au sein des revenus globaux.

Ainsi vous bénéficiez en outre de la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement. Ce statut est plus intéressant pour les investissements dans les résidences seniors à plus long terme d’autant qu’il permet de choisir un bien sûr le marché secondaire.

Le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est valable uniquement pour un bien neuf et vérifiez bien auparavant que le programme est éligible. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu équivalent à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Ce statut est donc plus intéressant pour un horizon d’investissement à 10 ans. 

Si le bien est acheté neuf, l’investisseur peut dans tous les cas récupérer la TVA à 20% sur le montant investi.

Quel que soit le statut, il faut signer un bail commercial avec un exploitant.

Il est très important dans l’investissement, car il est le locataire pour une durée de 9 à 12 ans. Plus le bail commercial dure dans le temps, plus l’investissement est sécurisé.

Investir en EHPAD est donc particulièrement intéressant. Cependant, comme tout investissement, celui-ci comporte des risques.

Investissement EHPAD :

Les contraintes :

Normes strictes

Une dotation de la part de l’Etat est indispensable pour que l’investissement en EHPAD soit considéré comme tel. Cette dernière définit des normes et une réglementation strictes. Ainsi, l’établissement signe une convention dite de tripartite qui permet d’accentuer la transparence dans la gestion des structures, d’harmoniser les prestations offertes et accroître la démarche qualitative.

Une réglementation changeante

Le risque lié à cette convention est le changement permanent de la réglementation et de la législation. Si certains établissements ne sont plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. Sachant que l’EHPAD est un actif immobilier dédié, l’exploitant ne peut le recycler.

Faillite du gestionnaire

L’un des inconvénients à ne pas négliger est la faillite du gestionnaire, car il est possible que le gestionnaire d’une EHPAD fasse faillite. 

Il faut être très vigilant dans la lecture du bail commercial signé avec l’exploitant. Les articles 605 et 606 du Code Civil sont indispensables. 

Car, ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si les articles 605 et 606 du Code civil ne sont pas inscrits dans le bail, la rentabilité du bien pourrait être impactée en cas d’importants travaux. 

L'entreprise DomusVi 

Le groupe DomusVi est une SAS créé en 1983, par Mr Yves JOURNEL (fondateur), qui est actuellement sous la direction de Mr Aymar Hénin.

Avec plus de 180  établissements ouverts (15 232 lits), un chiffre d’affaires de plus de 600 millions € et plus de 28 000  collaborateurs, l’entreprise DomusVi est l’un des établissements de service en (Ephad) les plus importants de France (selon le dernier classement des groupes privés d’EHPAD en France).

Le groupe DomusVi s’est spécialisé dans 3 domaines d’activité :

• l'hébergement pour personnes âgées, dépendantes,
• les résidences services pour seniors,
• les services d’aide à domicile,

Avec une stratégie de croissance externe, en France et à l’étranger (par le rachat d’établissement déjà existant).

Elle est aujourd’hui le leader des établissements en EPHAD en Espagne.

Avec une moyenne de rendement de 5%, le parc immobilier de l’entreprise DomusVi en fait un l’un des investissements en EPHAD les plus rentable du marché.