EHPA, RSS : à quoi correspondent ces nouveaux sigles ?

Différence entre EHPAD et EHPA

Un EHPA est un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées. Ce type de résidences se différencie des EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) car les personnes qui occupent ces établissements ne sont pas dépendantes et ne nécessitent aucun soin médical. Ces établissements ont généralement des unités de soin pour des personnes souffrant de maladies liées à l’âge telles que la maladie d’Alzheimer. Les EHPA ressemblent donc d’avantage à des maisons de retraite pour personnes sans perte d’autonomie.

L’accès à ce type d’établissement dépend du degré de dépendance de la personne âgée qui souhaite y habiter. Les personnes accueillies sont des personnes âgées ou retraités dont le degré d’autonomie a été évalué en catégorie GIR 5/6. Les GIR 4 peuvent également être accueillis sous conditions.

Ces résidences sont constituées d’appartements individuels (du studio au T4), ou encore de maisons individuelles. Il ne s’agit donc pas de simples chambres comme nous pouvons trouver dans des EHPAD mais bien d’appartements ou maisons non équipés de matériel médical. Les personnes âgées accueillies ont donc leur propre dépendance où ils peuvent vivre en totale autonomie et recevoir leurs proches.

L’EHPA, un nouveau concept de logement pour seniors

Les personnes âgées en EHPA nécessitent simplement un accompagnement dans la vie quotidienne (ex : la fourniture de repas). L’objectif est donc d’assurer un cadre de vie agréable aux personnes âgées. Les établissements comprennent l’accueil, un salon, un restaurant, un espace forme… Ces espaces communs et lieux de vie permettent aux locataires de rompre avec l’isolement et la solitude.

D’autres services sont mis en place pour certains des résidents, comme le ménage, la blanchisserie ou l’aide à domicile. Tous ces services permettent de faciliter l’autonomie des résidents en mettant à leur disposition un confort maximum.

Un EHPA est donc plus simple à créer qu’un EHPAD (aucune disposition médicale ne doit être mise en place), mais il nécessite tout de même un arrêté de création signé par le Président du Conseil Général avant toute construction.

Les EHPAD sont quant à eux encadrés par une convention tripartie signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables.

Que signifie le sigle RSS ?

Cela nous amène au sigle RSS, qui signifie Résidences Services Seniors. Les sigles EHPA et RSS sont donc équivalents : il s’agit dans les deux cas de résidences seniors.

Fonctionnement d'un EHPA ou d'un RSS

Le fonctionnement d'un investissement en EHPA ou RSS est strictement le même que pour un EHPAD.

Vous achetez et devenez donc propriétaire d’un logement en EHPA ou RSS.

Le gestionnaire responsable de l’établissement se charge de la mise en location et de l’entretien de votre bien.

Une fois un locataire mis en place, celui-ci verse un loyer au gestionnaire pour l’occupation du bien.

Le gestionnaire vous reverse par la suite vos revenus sous forme de loyers aux conditions fixées par le bail commercial.

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Pourquoi investir en EHPA ou RSS ?

Ce type de résidences devient de plus en plus indispensable car la population française est vieillissante et la part de seniors augmente année après année. En 2020, on estime qu’un Français sur 4 aura plus de 65 ans, et ils représenteront plus de 44% en 2030.

Cette augmentation est due au vieillissement de la génération du baby-boom, de l’amélioration du niveau de vie et au progrès de la médecine. Les besoins des personnes âgées ont donc augmenté, de nombreuses résidences doivent être créées. Celles-ci sont en général construites à proximité de toutes les commodités dont une personne a besoin : médecins, transports en commun, commerces ou encore pharmacies.

Si vous souhaitez investir en EHPA, vous pouvez contacter l’un de nos conseillers.

Quelle fiscalité ?

Commençons par la Location Meublée Non Professionnelle - ou LMNP - ce statut permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux car il offre la possibilité entre 3 régimes fiscaux différents :

Le dispositif Censi-Bouvard

Adopté en 2009, ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

Le régime Micro-Bic

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

• Intérêts d’emprunt,
• Taxe(s) foncière(s),
• Frais de Gestion,
• Travaux,
• Assurance,
• Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) n’offre quant à elle pas autant de possibilités que la LMNP. Seul le régime réel est possible mais des conditions particulières sont à respecter pour prétendre à ce statut :

• + de 23 000€ de revenus
• + 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal (retraite incluse)
• Doit constituer l’activité principale de l’investisseur

Il permet en contrepartie :

• Une exonération d'IFI pour le patrimoine concerné par l'activité́ meublée.
• La récupération de la TVA.

Pour en savoir plus sur l’investissement en EHPAD, rendez-vous sur Investir en EHPAD. Nous proposons également d’autres types d’investissement immobilier comme les résidences étudiantes, les SCPI et les Pinel.