EHPAD: comment investir, comment revendre ?

Les EHPAD, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, résidences médicalisées bâties comme des hôtels de luxe, sont devenus en quelques années une ouverture particulièrement rentable.

Comment investir

La résidence médicalisée est un investissement à la fiscalité intéressante. Le montage est très simple. Mais comme c’est un placement en immobilier, quelques formalités de prudence sont à respecter.

Quel statut

Pour investir dans de l’EHPAD, le particulier acquiert une partie d’une résidence, sous forme de lots, où l’exploitation est déléguée à des professionnels du métier (le gestionnaire) pour une durée minimum de 9 ans. En pratique, les investisseurs achètent une ou plusieurs chambres ou appartements et les parties communes rattachées. Par ailleurs, il existe deux façons d’investir dans de l’EHPAD en tant que particulier. Le statut du LMNP, où le chiffre d’affaire annuel ne doit pas excéder 23 000 € TTC ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer, ainsi le revenu peut être imposé sous le régime du BIC non professionnel. Pour avoir le statut du LMP, les recettes perçues doivent être supérieurs à  23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer.

 Quel argent

A savoir que pour réaliser ce type d’investissement, le particulier n’a pas besoin d’apport initial car les institutions bancaires peuvent financer 100 % du prix en crédit in fine et amortissable. Lorsqu’on acquière un EHPAD, on peut signer également un bail commercial portant sur les locaux meublés avec le preneur de bail. Ainsi, une garantie des loyers et des charges sont du ressort de l’exploitant. De plus, l’investisseur n’aura aucun risque lié à la gestion du bien et le statut du loueur meublé vous permet de percevoir des loyers nets d’impôt pendant une durée de 25 ans grâce à l’amortissement. Enfin, vous pouvez également récupérer la TVA.

Comment revendre

Comme pour tout bien immobilier, il existe plusieurs façons pour revendre son EHPAD

La revente à un particulier

L’investisseur peut revendre sa chambre médicalisée à une tierce personne avec un accord sur le prix de vente, souvent pratiqué entre particuliers.

Par le gestionnaire

L’EHPAD peut être tout simplement racheté par le gestionnaire. Le rachat de l’EHPAD par un gestionnaire se déroule différemment que la revente entre particulier. En général, le prix de vente de l’EHPAD est déterminé par le gestionnaire à un prix de vente initial, donc on ne compte pas la revalorisation du bien.

La revente d’un EHPAD d'occasion par une société de gestion est certainement la solution la plus rapide et efficace pour estimer un bien en résidence de services à son juste prix.