EHPAD comme investissement immobilier : Les avantages

En France, avec l’augmentation de l’espérance de vie, il devient très intéressant d’investir dans la « silver économie ». On parle ici, de l’économie du troisième âge et en particulier les établissements d’hébergement pour personne âgées dépendantes ou EHPAD.

EHPAD comme investissement immobilier

L’investissement immobilier consiste à investir dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Il s'agit de chambres médicalisées dont on va confier la gestion à un exploitant. Ceci est très porteur. Évidemment, il ne s’agit pas d’y résider mais bien de les mettre à disposition contre loyer à des personnes en fin de vie. Avec l’augmentation de l’espérance de vie, les besoins sont énormes et les places sont comptés. Les listes d’attentes sont assez longues d’ailleurs. Les pouvoirs public n’accordent les autorisations qu’avec parcimonie en plus.

C’est quand même un investissement assez sur. Il n’y a en effet pas de risque de suroffre. Contrairement aux centres d’affaires et autres résidences de vacances, les loyers sont en outre assurés quoiqu’il arrive. Les rendements ne sont pas non plus ridicules. Ils tournent autour des 4,5% environ.

EHPAD: Les précautions à prendre

Par contre, afin d’éviter les catastrophes, il est important de prendre certaines précautions. C'est surtout en cas de problème avec l’exploitant l’EHPAD. L’investissement immobilier est en plus compliqué à transformer en bien immobilier classique. Nul ne peut s’improviser gestionnaire de maisons médicalisées. Ceux dont ce n’était pas la spécialité ont dus déposer le bilan et mettre les investisseur dans l’embarras. Par ailleurs, il n’est pas absolument certain que l’état renouvelle l’agrément automatiquement. Elle déterminera au préalable, s'il existe des problèmes de normes notamment. Il est très important de privilégier les gestionnaires faisant partis de groupes de premier ordre « korian, Orpea, Domusivi, colisée , le noble âge » entre autres.

Ne regardez pas que le rendement. Afin de ne pas avoir de mauvaises surprises, surveillez aussi les charges. Il faut toujurs prendre le temps de lire le contrat de bail qui vous lie à l’exploitant. C'est après tout qui durera pendant une période de 9 ou 10ans minimum. Mieux vaut céder sur quelques dixièmes de pourcentages et ne pas avoir de mauvaises surprises sur les charges. Cela devient notamment évident concernant le partage des travaux article 505/ 606. Depuis le décret de novembre 2014 « les gros travaux sont obligatoirement à la charge du bailleur ».

Il faut faire attention à une revalorisation des loyers trop alléchante. Affirmer pouvoir augmenter les loyers de 2% annuellement c’est bien mais peu probable. Particulièrement lors d'une période d’inflation basse. Il se peut même que cela soit dangereux pour la santé financière du gestionnaire. Celui-ci peut en profiter pour demander la renégociation des loyers à la baisse lors du renouvellement du bail.

EHPAD : Statut et régime fiscaux

Que se passe-t’il en cas de revente ? C’est assez simple à prévoir. Le marché secondaire est assez bien organisé et attractif. Le nouvel investisseur bénéficiera aussi du statut fiscal avantageux lié aux investissement en LMNP, ce qui n’est pas le cas du pinel.

Qu’en est-il du régime fiscal ? L’investissement en EHPAD ouvre dorit à deux régimes fiscaux : Classique et Censi bouvard. Les loyers sont déclarés au titre de BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Grâce à l’amortissement du bien, les bénéfices seront gommés pendant une longue période. Au cas où les charges et l’amortissement sont supérieurs aux recettes, on a alors un déficit foncier reportable sur 10 ans. C’est donc la première option qui est le plus souvent choisi par les investisseurs.