EHPAD ORPEA : un investissement immobilier rentable

Répondre à un besoin grandissant

L’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) se traduit par l’achat d’un lot, représenté par une chambre médicalisée, dont la gestion est confiée à un exploitant. Bien que personne ne souhaite y résider, cela reste un investissement porteur, vue l’évolution démographique à venir. Face au vieillissement croissant de la population, les besoins en structures d’accueil adaptées à la dépendance font l’objet de toutes les considérations.

Il ne s’agit plus d’une anticipation de la demande mais d’une réalité contemporaine du XXIème siècle. Les besoins sont bien réels et ne feront qu’augmenter avec l’espérance de vie. Les pouvoirs publics étant seuls à délivrer les agréments d’accréditation pour la construction d’EHPAD, il n’y a pas de risque de suroffre. Cela contrairement à d’autres types de résidences de services, telles que les résidences seniors ou les résidences de tourisme.

Choisir avec soin son gestionnaire

Un des avantages de ce type d’investissement réside dans le rendement obtenu. Non seulement les loyers sont assurés, mais ils se situent autour de 4,5% - si ce n’est plus - pour les biens acquis sur le marché secondaire. La fiscalité qui s’applique est par ailleurs très attractive.

Pour choisir au mieux le gestionnaire, il est toujours conseillé d’en retenir un de grande taille : on n’est jamais entièrement à l’abri de la faillite d’un exploitant, ni de la réserve de l’Etat à délivrer un nouvel agrément d’EHPAD si celui-ci n’est plus aux normes. En tête du palmarès, on retrouve notamment Korian, ORPEA et DomusVi.

Afin d'éviter une mauvaise surprise lors des appels de charges, il est recommandé de s’informer au mieux en lisant le bail commercial. Ce contrat vous lie en général pour une durée de neuf ans. La répartition des charges des travaux entre exploitant et investisseur est définie par les articles 605 et 606 du Code Civil, traitant pour le premier des réparations courantes et pour le second des grosses réparations. Depuis novembre 2014, l’article 606 stipule que les gros travaux sont systématiquement à la charge du bailleur.

Il s’agit donc de redoubler d’attention si vous investissez dans un bien ancien. Suite à cette nouvelle législation, et afin d'éviter des charges éventuelles, les exploitants pourraient impacter la rentabilité lors du renouvellement du bail. Vigilance renforcée ! Une promesse de revalorisation des loyers trop importante ne présage finalement rien d'encourageant.

Un investissement à la fiscalité attractive

Pour revendre un bien, le marché secondaire - de plus en plus organisé - offre un cadre idéal. Le rendement étant très attractif, il est aisé de trouver preneur, d’autant plus que le nouvel acquéreur bénéficie également du statut fiscal lié aux EHPAD.

On distingue deux régimes fiscaux éligibles dans l’investissement en EHPAD : Le LMNP Censi-Bouvard et le LMNP classique.

Le Censi-Bouvard autorise une réduction d’impôts de 11% du prix du bien, dans la limite de 300 000 euros et répartie sur 9 ans. Les revenus fonciers, quant à eux, sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC.

Le régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dit classique donne la même propriété aux revenus considérés en BIC ou micro-BIC. Grâce à l’amortissement du bien ainsi que du mobilier, le bénéfice est longtemps effacé et les revenus non imposés.

La seconde option - le statut LMNP classique - est souvent choisie par les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine via des revenus complémentaires peu fiscalisés. Il est également utile de savoir que sur le marché secondaire, seul le régime de LMNP est éligible et qu’une acquisition d’un bien immobilier neuf permet de récupérer la TVA.