EHPAD : Pourquoi se tourner vers un grand gestionnaire ?

Un EHPAD, Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, est une structure médicalisée qui accueille des personnes de plus de 60 ans, seules ou en couples, en situation de perte d’autonomie physique ou psychique et pour lesquelles un maintien à domicile n’est plus envisageable. Les EHPAD sont également appelés « maison de retraite médicalisées ». Un EHPAD peut être généraliste ou spécialiste comme par exemple pour les maladies d’Alzheimer, Parkinson, les maladies dé-génératrices etc. L'établissement va donc assurer le service de soin pour leurs résidents ainsi que tous les services d’hospitalité : l’hébergement, la restauration, la blanchisserie, les animations. En somme, il s'agit de services liés à la vie quotidienne permettant aux personnes qui n’ont plus leur autonomie de pouvoir continuer à vivre dans un cadre sécurisé et avec l’accompagnement de soignants.

Quel est l’avantage d’investir en EHPAD ?

D’ici 2040, le nombre de personnes âgées en situation de dépendance aura augmenté de 50%. Alors, outre le fait de se placer sur un marché à forte croissance quel est l’avantage d’investir dans un EHPAD ? Un EHPAD est avant tout un investissement immobilier entièrement géré, qui permet de bénéficier d’une rente et d’une fiscalité avantageuse. Le gestionnaire s’occupe ainsi de la gestion de la chambre et de l’établissement dans le cadre déterminé par le bail commercial avec la supervision de l’État. Au-delà du fait que l’EHPAD soit intégralement géré, cet investissement permet avant tout de bénéficier d’une rente avec une fiscalité maitrisée. En effet, deux modes de fiscalité peuvent s’appliquer à l’investissement en EHPAD : 

-Le régime le plus commun est celui du LMNP au réel avec la déduction de l’ensemble des charges liées à l’EHPAD ainsi que l’amortissement de la chambre déductible fiscalement. Les revenus sont déclarés en BIC (bénéfice industriel et commercial) et bien qu’ils permettent d’avoir une rente réelle d’environ 4% pour le propriétaire, peuvent apparaître comme nul lors de la déclaration fiscale grâce à l’amortissement comptable du bien. De la sorte, l’investisseur perçoit des revenus sans être imposé dessus. Cela correspond parfaitement à un profil d'investisseur fortement imposé qui souhaite diversifier son patrimoine en immobilier géré.

-Le deuxième régime est celui du Censi-boulevard, permettant une réduction de son impôt sur le revenu (IR) dans la limité du prix de revient de 300 000€ (frais de notaire compris) : réduction d’impôts de 11% du prix hors taxes avec un étalement de la réduction sur 9 ans. Les revenus de l’EHPAD sont déclarés dans ce cas en micro-BIC. Ceci permet de bénéficier d’un abattement de 50% des revenus perçus.

Quelle est la règlementation des EHPAD ?

Les EHPAD sont des structures strictement encadrées par la loi et notamment par une convention tripartites avec entre autre : le président du conseil général, l’autorité compétente pour l’assurance maladie représentée par le Directeur général de l’ARS ainsi que le gestionnaire de l’EHPAD. C’est ce dernier qui aura la charge de la gestion de l’EHPAD et il est donc primordial de le choisir avec attention.

Cette convention tripartite repose sur 5 principes fondamentaux qui participent au fonctionnement de l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes :

-La transparence des coûts et des prises en charge

-Le renforcement des moyens médicaux

-La solidarité envers les personnes âgées dépendantes

-Une démarche qualitative

-La mise en œuvre de partenariats

Il est donc conseillé de se renseigner systématiquement sur la gestionnaire qui encadre l’EHPAD dont l’expertise sera essentielle à la bonne gestion de la structure et donc de l’investissement. De plus, le contenu de la convention et du bail commercial, véritable pierre angulaire de cet investissement, devront être attentivement examinés car les engagements et la répartition des charges financières y sont détaillées.

Qui sont les plus gestionnaires d’EHPAD les plus importants ?

Le premier gestionnaire d’EHPAD en termes de taille est Korian avec 290 établissements répertoriés et environ 50 000 lits gérés. Vient ensuite Orpéa avec 225 structures d’accueil et 44 000 lits puis Domus Vi avec 189 établissements et 20 000 lits gérés. En 4^ème position Colisée Patrimoine gère 63 établissements avec 5 000 lits . Puis en 5^ème place,  le Noble Âge se défend avec 45 établissements et 4800 lits. Quand on souhaite investir en EHPAD, choisir un gestionnaire de taille importante est une sécurité supplémentaire, c’est ce que nous allons détailler dans la prochaine section.

Pourquoi se tourner vers un grand gestionnaire d’EHPAD ?

Chaque investisseur qui souhaite acheter une chambre médicalisée en EHPAD doit porter une attention particulière à la solidité financière de l’exploitant. En effet, un grand gestionnaire d’EHPAD procurera plus de sécurité de par le nombre de lits qu’ils gèrent (mutualisation du risque) ainsi que le nombre d’établissement qu’ils gèrent et donc in fine à garantir les loyers le temps de la durée du bail ainsi que la capacité à les maintenir par la suite en tacite reconduction. Car qui souhaite voir les loyers de son investissement révisés à la baisse à la fin ou au cours du bail ? Personne, et pour que la totalité de l’investissement soit maitrisée, il est donc primordial de se tourner vers un gestionnaire solide. Un investissement dans un EHPAD géré par un plus petit gestionnaire d’EHPAD aura un objectif un peu plus spéculatif à savoir la possibilité à terme d’être racheté par un plus grand gestionnaire qui pourrait agrandir l’EHPAD et donc avoir un potentiel de revente intéressant par rapport à un EHPAD plus classique. Mais le jeu en vaut-il la chandelle ?

En définitive, un EHPAD est investissement qui permet de répondre à un besoin sociétal : s’occuper des personnes les plus fragiles. Et ce faisant, il vous assure une rentabilité garantie alliée à une fiscalité avantageuse. Au-delà de ces avantages, une résidence EHPAD est entièrement gérée par un gestionnaire qui s’occupera de la résidence, des locataires et verser les loyers. Le dispositif est entièrement encadré par l’État, ce qui apporte une certaine sécurité quand l’on souhaite se lancer dans un investissement immobilier. Votre conseiller en gestion de patrimoine se tient à votre disposition pour faire un point quant à l’adéquation de votre profil avec cet investissement.