Les EHPAD ont-ils le vent en poupe ? Qu'est-ce qui attire les investisseurs ?

Le vieillissement de la population française est une réalité.

Selon l’INSEE, entre 2005 et 2050, les personnes de plus de 60 ans passera de 10 à 18 millions de personnes, soit une augmentation de 80 %.

Bien que l’espérance de vie ne cesse de s’allonger, la santé des personnes âgées ne cesse de se détériorer.

Certaines personnes âgées sont incapables de s’assumer seule.

Il s’agit donc d’un marché en plein développement qui jouit d’une rente garantie par l’Etat du fait du vieillissement de la population française et du développement du marché de la dépendance. Ajoutons aussi que c’est l’État français qui décide du nombre ouverture des EHPAD. Ainsi, les investisseurs ne risque pas a priori de voir un concurrent ouvrir un établissement à proximité.

Investir en EHPAD :

Les avantages :

L’investisseur en EHPAD peut choisir entre deux statuts fiscaux avantageux qui permettent d’économiser sur les impôts.

Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, les revenus sont assujettis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro-BIC. L’immeuble et le mobilier profitent de l’amortissement, ce qui permet d’obtenir un résultat faible, voire négatif, et donc non intégré au sein des revenus globaux.

Ainsi vous bénéficiez en outre de la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement. Ce statut est plus intéressant pour les investissements dans les résidences seniors à plus long terme d’autant qu’il permet de choisir un bien sûr le marché secondaire.

Le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est valable uniquement pour un bien neuf et vérifiez bien auparavant que le programme est éligible. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu équivalent à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Ce statut est donc plus intéressant pour un horizon d’investissement à 10 ans.

Si le bien est acheté neuf, l’investisseur peut dans tous les cas récupérer la TVA à 20% sur le montant investi.

Quel que soit le statut, il faut signer un bail commercial avec un exploitant.

Il est très important dans l’investissement, car il est le locataire pour une durée de 9 à 12 ans. Plus le bail commercial dure dans le temps, plus l’investissement est sécurisé.

Investir en EHPAD est donc particulièrement intéressant. Cependant, comme tout investissement, celui-ci comporte des risques.

Investissement EHPAD :

Les contraintes :

Normes strictes

Une dotation de la part de l’Etat est indispensable pour que l’investissement en EHPAD soit considéré comme tel. Cette dernière définit des normes et une réglementation stricte. Ainsi, l’établissement signe une convention dite de tripartite qui permet d’accentuer la transparence dans la gestion des structures, d’harmoniser les prestations offertes et accroître la démarche qualitative.

Une réglementation changeante

Le risque lié à cette convention est le changement permanent de la réglementation et de la législation. Si certains établissements ne sont plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. Sachant que l’EHPAD est un actif immobilier dédié, l’exploitant ne peut le recycler.

Faillite du gestionnaire

L’un des inconvénients à ne pas négliger est la faillite du gestionnaire, car il est possible que le gestionnaire d’une EHPAD fasse faillite.

Il faut être très vigilant dans la lecture du bail commercial signé avec l’exploitant. Les articles 605 et 606 du Code Civil sont indispensables.

Car, ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si les articles 605 et 606 du Code civil ne sont pas inscrits dans le bail, la rentabilité du bien pourrait être impactée en cas d’importants travaux.

L’attirance des investisseurs  pour les EHPAD

Aujourd’hui, investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes a de quoi séduire. Elle permet d’obtenir une rentabilité avantageuse  au alentour de 5 % tout en se libérant des contraintes de la gestion locative.

Le très fort développement du secteur privé lucratif des établissements d’hébergement pour personne âgée dépendantes ne cesse d’attirer les fonds d’investissement (Intermediate Capital Group pour DomusVi), les banques (Crédit agricole pour Korian et Domidep), les fonds de retraite (Canada Pension Plan Investment Board pour Orpea) et même les fonds souverains des Émirats arabes unis. Les Ehpad commerciaux sont aussi devenus très attractifs pour les courtiers, qui revendent des chambres à des investisseurs particuliers attirés par une rentabilité des locations de 4 à 6 % et par des revenus défiscalisés.

Trois grands groupes se sont ainsi constitués :

• Korian : 1er exploitant privé européen d'établissements de prise en charge globale de personnes dépendantes, 850 établissement en Europe.
• Orpea : 96 557 lits répartis sur 950 établissements

• DomusVi : Plus de 300 résidences médicalisées, 15 résidences seniors, 60 agences d’aide à domicile, dont 20 agences polyvalentes d’aide et soins à domicile, 18 cliniques psychiatriques,

Suivis de Colisée et de Domidep. À eux seuls, ils possèdent neuf cents établissements, soit plus de la moitié du parc.

En 2016, avec le rachat de Medica, Korian est devenu le plus puissant avec un chiffre d’affaires de plus de 3 milliards d’euros, 15,5 % de marge et un bénéfice de 35 millions d’euros, elle a pu doubler en cinq ans les dividendes versés à ses actionnaires.

En 2019, le marché de l’EHPAD ne s’est jamais aussi bien porté et ses chiffres d’affaires toujours plus grand montre l’explosion des investissements dans ce domaine et  l’attirance au près des différents investisseurs. Selon un cabinet de conseil en immobilier, une maison de retraire serait plus rentable qu’un centre commercial.

Cependant, étant donné que les délivrances d’autorisation d’ouvertures des EHPAD sont contrôlées par l’Etat Français, qui a décidé de diminuer le nombre d’ouvertures.

Les entreprises françaises spécialisées dans la gestion locative se tournent vers l’étranger. Korian a acquis des groupes en Belgique et en Allemagne. DomusVi domine en Espagne. Orpea a acquis des groupes en Pologne, en République tchèque, en Allemagne, et est présent en Amérique du Sud. Et tous lorgnent un marché mirifique qui est en train de s’ouvrir : la Chine.