Investir en résidence étudiante : avec ou sans apport ?

Comme tout investissement immobilier, l’acquisition d’un appartement en résidence étudiante peut s’effectuer par emprunt bancaire ou avec un certain apport personnel. Dans le cas d’un non-recours au financement bancaire, l’intérêt de mettre un apport dans l’opération va s’opérer en fonction de plusieurs éléments.

Les caractéristiques de l'investissement en résidence étudiante

L’investissement en résidence étudiante relève du régime LMNP, la location meublée non professionnelle. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse - amortissements, réduction d'impôt - tout en se constituant un revenu complémentaire.

Grâce au LMNP, l’investisseur pourra profiter des avantages de l’amortissement comptable du bien immobilier. Sa valeur sera en effet amortie sur une durée de 25 ans, ce qui viendra directement diminuer, voire annuler l’imposition, d’où un bénéfice fiscal de qualité.

Dans le cas d’un investissement en résidence étudiante par emprunt bancaire, les intérêts qui en découlent seront déductibles des loyers.

Financer son investissement en résidence étudiante par un emprunt

Comme dans toute acquisition immobilière, il est possible de réaliser un financement via un organisme financier pour acquérir son appartement étudiant.

Le contexte actuel, avec des taux de crédit au plus bas, est tout à fait propice à un tel projet. En effet, il est relativement facile d’aller chercher des taux intéressants, même sur des durées longues allant de 18 à 25 ans. Cela permet de diminuer l’effort d’épargne mensuel de l’investisseur et de maximiser l’effet de levier du crédit. Si l’investisseur a la possibilité d’y injecter son propre apport, il diminuera par conséquent son endettement. Il est cependant judicieux de s’y prendre en tenant compte de certaines conditions.

En LMNP classique, le montage de l’opération dépend avant tout du profil et des attentes de l’investisseur. Par exemple, si vous êtes un jeune actif qui cherche à préparer sa retraite, préférez un emprunt sur le long terme sans apport, quitte à placer l’argent disponible dans un autre produit d’épargne et ainsi diversifier au maximum votre patrimoine. Cette option est également envisageable en cas de besoin immédiat de compléments de revenus.

Suivant les objectifs de l’investisseur, le montage du financement d’un projet d’investissement en résidence étudiante est donc à étudier soigneusement. Il n’y a pas une seule bonne solution, mais une multitude de possibilités, en fonction des profils.

Optimiser son rendement

Attention à bien réaliser une simulation avant de se lancer, le but étant également d’enregistrer un bon rendement. En principe, louer meublé rapporte mieux que la location nue, bien que cette dernière permette également de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, par exemple via la loi Pinel, la loi Denormandie ou encore le dispositif Malraux.

Par ailleurs, l’optimisation de ce rendement s’obtient par une réduction d’impôt, grâce aux amortissements comme mentionné plus haut, à la déduction des charges et au régime Censi-Bouvard.

Est-il plus judicieux d'acheter neuf, en l’état futur d’achèvement ou d’occasion ? La simulation est recommandée avant de choisir la meilleure option, tout en anticipant le prix d’achat, le montant de l’investissement, les loyers perçus, le montant du crédit immobilier. Attention à prévoir également le déficit foncier dégagé dans le cas de l’immobilier ancien, par rapport aux travaux de rénovation. Le projet d’investissement devra être préparé de préférence avec son expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Enfin, notons que les gestionnaires de résidences proposent d’investir dans un programme permettant de devenir propriétaire d’un logement issu d’un marché locatif très dynamique et porteur.

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