En terme de couple rendement risque, l’investissement dans un Ehpad en Bouvard, est-il le plus rentable?

L’EHPAD constitue une exception à la théorie financière de base qui enseigne que les placements les moins risqués sont aussi les moins rentables. En effet, paradoxalement nous sommes dans une période où investir sur des obligations émises par des états avec des rentabilités de 3-4% devient plus risqué que d’investir dans un ehpad avec un bail commercial signé par une société et fournissant une rentabilité de 4,5%.

A quoi correspond le couple rendement-risque en Ehpad

Le couple rendement-risque représente un arbitrage que l’investisseur fait : quel niveau de risque est-il prêt à supporter pour avoir une rentabilité plus élevée.

La règle veut que les placements les moins risqués soient les plus recherchés, ce qui fait baisser leur rentabilité. Dans le cadre d’un Ehpad, le rendement est constitué de 2 éléments :

• le rapport locatif, c’est-à-dire le loyer versé par la société de gestion
• l’augmentation de la valeur intrinsèque du bien

Concernant le risque, il provient de la qualité de signature du gestionnaire et donc de la probabilité que celui-ci fasse faillite et ne puisse plus faire face à ses obligations

L’exception de l’EHPAD dans la théorie du couple rendement risque

Le rendement d’un EHPAD est plutôt élevé puisque sa rentabilité locative se situe aux alentours de 4,5% et l’augmentation de la valeur du foncier se situe aux environs de 2% d’où un rendement global de 6,5%. Or le risque associé à l’investissement dans un EHPAD est très faible car le marché est d’une part contrôlé par l’état et d’autre part le marché de la dépendance est en plein boom pour les années à venir. Il convient tout de même de faire attention à la qualité de signature du gestionnaire en privilégiant des gestionnaires de premier ordre quitte à avoir un rentabilité locative très légèrement inférieure. Cela constitue un paradoxe dont les investisseurs actuels profitent au maximum.

Il existe plusieurs facteurs qui contribuent à limiter les risques d’un investissement en EHPAD : tout d’abord, le bail commercial est un facteur de sécurité puisqu’il garantit à l’investisseur des loyers même si la chambre n’est pas louée. Ce bail inclut également aussi le fait que les charges liées aux travaux sont pour le gestionnaire et non l’investisseur.

Enfin, le marché des seniors offre une grande visibilité : on sait grâce aux statistiques que la population française va continuer son vieillissement. Le secteur des services aux personnes âgées va nécessairement croître. Cette conjonction de facteurs fait que l’investissement en EHPAD est l’un des meilleurs placements immobiliers actuellement.