L'exonération de l'IFI menacée pour les résidences services ?

Qu’il soit neuf ou ancien, meublé ou vide, la fiscalité sur l’investissement immobilier ou sur les placements immobiliers dépend beaucoup du type de bien. En effet, l’investissement immobilier est un placement au même titre que les autres investissements, comme par exemple un investissement sur le marché des actions ou des autres valeurs mobilières. 

L’impôt sur la fortune ou ISF a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, instauré par la loi de finances 2018. Cet impôt ne concerne que les actifs immobiliers nets. Cette modification d’impôt entraine donc à exclure de la base taxable les actifs mobiliers. Il faut quand même porter une attention particulière à certaines exceptions. En effet, si l’actif mobilier est composé d’unités de compte qui représentent des actifs immobiliers, la valeur de rachat de ces unités de compte doit être déclarée à l’IFI, dans la limite du montant de la plus-value générée. Il faut savoir que pour diversifier ses placements, il peut être intéressant d’investir dans la pierre pour devenir propriétaire.

À noter que les biens immobiliers affectés à une exploitation professionnelle sont exclus de la base taxable à l’IFI. En effet, l’immobilier professionnel n’est pas compris dans l’assiette de l’impôt sur la fortune (IFI). Pour bénéficier de cette exonération, il faut que le bien respecte certaines conditions.

Il faut savoir que la base taxable de l’IFI est large. La nouvelle taxe sur la fortune immobilière vise à ne pas taxer l’immobilier professionnel et ce quelle que soit son mode de détention. On peut citer trois modes de détention d’un bien immobilier : 

• L’immobilier est détenu en direct : 

Lorsque l’immobilier est détenu dans le patrimoine privé, celui-ci est imposable à l’IFI sauf si le bien est affecté à l’activité principale d’un membre du foyer fiscal ; ou si le bien est loué à une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

• L’immobilier est détenu par l’intermédiaire d’une société qui n’exerce pas une activité opérationnelle :

L’actif ne sera pas taxable s’il est affecté à l’activité principale du redevable ou d’un membre du foyer fiscal ; ou encore à l’activité d’une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le propriétaire du bien.

• L’immobilier est détenu directement ou indirectement par une société de gestion dans laquelle le redevable détient une participation :

Sont visés par ce dispositif les immeubles détenus directement par la société de gestion dont le propriétaire détient les titres. 

Si le bien immobilier est utilisé à la fois à titre professionnel et personnel on parle alors de bien immobilier mixte. Dans ce cas, la quote-part de la valeur du bien non affectée à l’activité professionnelle sera imposée à l’IFI. 

Par exemple, le cas d’un appartement dont certaines pièces sont réservées à l’usage personnel et privé du contribuable et d’autres pour son activité professionnelle principale.

Pour ce qui est des résidences de services tels que les LMNP ou les investissements en EPHAD, celles-ci font en principe partis de l’assiette taxable de l’IFI. De ce fait, il faut donc le prendre en compte dans l’étude du patrimoine immobilier à déclarer des investisseurs. Comme d’autres facteurs sont à prendre en compte, pour l’imiter l’impact d’un investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou en EPHAD sur l’IFI, pour profiter des taux de crédit historiquement bas, certains investisseurs font naturellement appel aux prêts pour investir. De ce fait, le passif qui est dû par ces prêts vient compenser l’actif acquis et n’a pas d’impact immédiat sur l’imposition. En général, comme il s’agit de prêt amortissable, l’acquisition immobilière sera donc totalement imposable à la fin du prêt immobilier.

L’immobilier de service menacé par l’IFI :

Comme la majorité des placements, l’investissement immobilier n’échappe pas à la fiscalité. De plus, la fiscalité immobilière est réputée être assez floue voire ambivalente. Il est important de rappeler qu’à la base, l’impôt sur la fortune immobilière est par nature affecté au patrimoine immobilier privé. C’est-à-dire les placements immobiliers du contribuable après déduction des dettes relatives à ce patrimoine. De ce fait l’immobilier d’entreprise n’est pas concerné par cette taxation. Toutefois sont soumis à l’IFI les biens immobiliers inscrits à l’actif d’une société dont le contribuable se réserve la jouissance avec son foyer fiscal ou qu’un contribuable contrôle directement.

L’exercice d’une activité de location de bien meublés, destiné à être loué meublés ou à être de l’immobilier de service est soumis à l’IFI, dès que l’exploitation du bien rapporte à son propriétaire ou à la société propriétaire du bien des recettes annuelles de plus de 23.000 euros. De plus, il faudrait que le contribuable retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal auquel il appartient. 

Pour ce qui est des résidences de service détenues par le biais d’un dispositif de démembrement de propriété, la loi de finances 2018 prévoit une règle d’imposition dans ce sens.  En effet, depuis la loi de finances pour 2018, lorsque la détention en usufruit vient d’une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Mais si la détention en usufruit est du fait d’une disposition conventionnelle (donation ou testament etc), l’usufruitier continue quand même de déclarer la pleine propriété du bien dont la propriété est démembrée. De de fait, le bien immobilier de service qui fait l’objet du démembrement sera assujetti à l’IFI.

Les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative du bien immobiliers entrent dans l’assiette de l’IFI.

Barème de l’IFI :

Étant donné que l’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la base de la valeur du patrimoine net taxable du contribuable, celui-ci est calculé sur la base d’un barème progressif. L’IFI est calculé sur la base du barème progressif suivant :