Comment financer un achat en EHPAD?

Comment Financer un achat en EHPAD ?

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), sont de plus en plus prisés par les investisseurs soucieux de se constituer des revenus complémentaires sur un actif qui a un véritable potentiel de croissance, et les chiffres le montrent : la fiscalité est attrayante pour cet investissement, les rendements attendus sont approximativement entre 4 % et 5% en moyenne et la population française âgée de plus de 70 ans approchera 16 millions d’ici 2050 selon l’INSEE.

Dans les sections ci-dessous, nous verrons ensemble plus en détails les caractéristiques du marché, le mode d’investissement en EHPAD et enfin les régimes fiscaux qui prévalent.

Le secteur des EHPAD

Comme dit précédemment, l’espérance de vie des français augmente, et le nombre de personnes dépendantes augmentera exponentiellement.
A contrario, on recense un déficit important d’offre de logements pour soutenir cette demande.
Selon les structures spécialisées dans les EHPAD, au cours des prochaines, il devrait avoir en moyenne 10 000 nouvelles places par an, afin de répondre à cette demande de logements qui sera toujours croissante.

L’un des atouts majeurs de ce marché, est qu’il est dépendant principalement de la croissance démographique, qui est une variable moins dépendante des chocs économiques et financiers contrairement aux actions, obligations et autres titres financiers. Ce qui permet d’avoir des niveaux de rentabilité élevés pour des niveaux de risque très faibles. Par exemple, si on se réfère au pourcentage de sinistres enregistré au sein des EHPAD, on en dénombre un taux de 0% sur un échantillon d’une centaine de logements. Par ailleurs, l’autre point fort de ce marché est la présence importante des pouvoirs publics. En effet, l’offre de logement est très surveillée par les pouvoirs publics. Ils définissent un numérus clausus, ce qui signifie concrètement que toute ouverture est soumise à une autorisation des pouvoirs publics.

Investissement en EHPAD

Un investissement en EHPAD concerne notamment les personnes qui veulent réaliser un investissement défiscalisant avec des rendements importants.
Cet investissement consiste à acquérir une chambre au sein d’une résidence équipée de services médicaux, et destinée aux personnes âgées dépendantes.

Cela dit, l’acquisition par le particulier peut se réaliser soit en cash soit à crédit.

• Achat en cash

Dans le cas d’un investissement en cash, il est suggéré aux investisseurs d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel classique (LMNP). De plus, il est également conseillé de réaliser l’opération en cash lorsqu’on attend rapidement des revenus de son investissement. 

Par ailleurs, concernant les avantages fiscaux, ceux-ci sont nombreux. En effet, cela permet un amortissement du bien jusqu’à 80% et sur une durée comprise entre 20 et 25 ans.

A présent, voyons ensemble un exemple d’investissement en cash.

Supposons qu’un particulier veuille investir 600 mille euros dans trois logements en EHPAD. Le rendement moyen en EHPAD étant aux alentours de 4,5% annuel, ce particulier peut espérer gagner mensuellement 2 250 euros.

Tandis que le même montant investi en assurance-vie, sur lequel le rendement n’est que de 1,8% en moyenne, le particulier n’aurait obtenu que 900 euros par mois.

• Achat à crédit

Cette solution s’adresse autant aux personnes disposant d’importants capitaux qu’aux personnes n’en disposant pas assez mais souhaitant investir.

De plus, le contexte économique actuel est très favorable pour réaliser ce mode de financement, car les taux auxquels les banques prêtent sont encore très bas, ce qui ne sera pas sans doute le cas pour toute l’année 2019, car les banques centrales relèveront leurs taux.

Cela dit, il est encore possible de réaliser des achats d’EHPAD à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier, qui a notamment deux avantages importants :

• Le premier étant que les sommes perçues lors de la location permettront de rembourser les mensualités du crédit ;
• Le deuxième avantage est la déduction des intérêts du crédit des loyers perçus, ce qui permet de réduire son imposition de manière optimale.

Cependant, pour mieux optimiser sa fiscalité, le choix du statut est très important.

En effet, selon que l’on soit Loueur Meublé Non Professionnel dans le neuf ou l’ancien et la durée d’investissement, l’optimisation fiscale ne sera pas la même.

Ainsi, dans le cas d’une location classique, c’est-à-dire dans l’ancien, il est possible d’amortir 100% du montant du logement et le mobilier. L’amortissement de l’immobilier pourra s’effectuer sur une durée allant de 12 à 60 ans.

Puis, dans le cas d’une Location Meublée Non Professionnelle dans le neuf, dit LMNP Censi-Bouvard, on bénéficie d’une réduction de 300 000 euros, à condition de s’engager sur un bail locatif minimum de 9 ans, soit un montant de réduction d’impôts de 3 667€ par an.

Pour mieux étayer nos propos, voici ci-dessous deux exemples montrant deux achats d’EHPAD respectivement en LMNP Censi-Bouvard puis en LMNP Classique :

• LMNP Censi-bouvard :

Supposons qu’un individu souhaite investir 300 000€ TTC dans un EHPAD pendant 9 ans.

Le prix Hors Taxe est de 250 000 euros, dont 50 000€ de TVA qui sont récupérables (récupérables entièrement à partir de 20 ans). 

Le montant de la réduction d’impôt accordé pendant les neuf années est de :

(250 000€ x 18%)= 45 000€, soit 5 000€ par an.

En rajoutant les 50 000 euros de TVA récupérées, la défiscalisation totale se chiffre à 95 000 euros sur vingt ans.

• LMNP Classique :

Supposons qu’un individu investisse 300 000 euros dans un logement ancien et meublé, et qu’il souhaite amortir 100% de son investissement.

En supposant que le prix du mobilier s’élève à 5 000 euros, les calculs relatifs aux amortissements sont :

• Pour le mobilier : 5 000 / 7 = 714 euros par an, car la loi autorise un amortissement du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
• Pour l’immobilier : 255 000/ 30 ans, soit 8 500 euros par an, car la loi autorise un amortissement linéaire sur une durée comprise entre 12 et 60 ans.

Cependant, dans le cas des amortissements, ces derniers seront comptabilisés fiscalement à condition d’avoir des résultats de la location positifs. 

De plus, les amortissements peuvent être reportés sans aucune limitation de durée tant qu’il y aura des résultats positifs.