Quelle fiscalité quand on investit dans un EHPAD ?

Les EHPAD, un placement d’avenir à la fiscalité réduite

Les investissements en Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (ou EHPAD) présentent un double intérêt : se positionner dans un secteur où la demande sera de plus en plus forte dans les années à venir, avec une fiscalité attrayante.

Choix entre deux régimes

En effet, les placements en résidence de service, famille dans laquelle entrent les EHPAD, permettent de choisir entre deux régimes grâce au statut LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) : le régime Censi-Bouvard ou l’amortissement comptable.

Le Censi–Bouvard

Le régime Censi-Bouvard est à voir comme l’équivalent de la Loi Pinel pour les biens loués en meublé. En effet, le principe repose sur une réduction d’impôt, proportionnelle à la valeur du bien acheté. Ainsi, les EHPAD permettent de passer en réduction d’impôt de 11% de la valeur hors taxe du bien réparti sur 9 ans.  Le choix de ce statut peut se faire uniquement sur des EHPAD achetés dans le neuf, c’est-à-dire sur plan. Les loyers étant alors taxés comme du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC), il sera alors conseillé de privilégier le régime micro BIC, sauf si les intérêts d’emprunt pour les personnes qui achètent leur bien via de la dette sont supérieurs à l’abattement de 50% proposé par le micro-BIC.

L’amortissement comptable

Solution alternative au régime Censi-Bouvard, l’amortissement comptable ne génère pas de réduction d’impôt sur le revenu de son côté. Par contre, son mécanisme permet de toucher des loyers qui seront faiblement , voir pas du tout fiscalisés. Par exemple, pour un bien acheté 100 000 euros Hors Taxe, un amortissement de 80% de cette valeur permettrait de passer en charge 4 000 euros par an. Ce mécanisme correspond à une écriture comptable et non une charge décaissée, comme le sont les taxes foncières, les provisions pour charges ou autres travaux. Le calcul du bénéfice résulte donc du loyer moins ces différentes charges précédemment citées. Le résultat est donc fortement diminué et peut même être nul sur une durée de vingt ans pour un achat réalisé en prêt, car dans ce dernier cas, viendront s’ajouter la déduction des intérêts d’emprunt. L’investisseur ne peut pas choisir les deux régimes en même temps et devra donc, en fonction de ses objectifs, privilégier la réduction d’impôt (Censi-Bouvard) ou voir son investissement comme le moyen de générer un complément de revenus ou une rente peu voir non fiscalisé (amortissement comptable).