Le fonctionnement d’un bail commercial pour les EHPAD

L’investissement d’un bien EHPAD permet de conclure un bail commercial entre un propriétaire et une société d’exploitation. La signature de ce type de contrat est fortement recommandée pour se prémunir contre tous litiges. Cependant la loi n’oblige pas la signature d’un tel contrat, mais cela est fortement recommandé pour chacune des deux parties.

Qu'est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial va protéger aussi bien le bailleur (propriétaire), quel le preneur (société d’exploitation) pour que durant la durée de l’investissement tout se passe dans les meilleures conditions.

Ces règles vont entres autres concerner la durée du bail, les loyers perçus, le renouvellement et la résiliation du bail.

Chaque contrat comprendra des clauses qui lui sont propres, c’est la raison pour laquelle, il faut que le bail soit rédigé par un huissier ou un notaire et non pas par le bailleur lui-même.

Les conditions du bail commercial

Pour ce qui est des similitudes à tous les baux commerciaux ; la durée du bail doit être au minimum de 9 ans, cependant elle peut être plus longue mais est souvent comprise entre 9 et 12 ans. Le contrat stipule que le locataire a l’obligation de payer le loyer au bailleur et d’utiliser le bien en respectant l’utilisation professionnelle précisée dans le bail. En contrepartie, le bailleur devra informer le locataire sur tous les risques naturels et technologiques et les éventuels sinistres subis, ainsi que les risques de pollution des sols. Il devra bien évidemment mettre à disposition le bien loué et le maintenir en état de service.

Le bail ne pourra pas être changé par le locataire pendant toute la durée du contrat, alors que le bailleur a la possibilité de changer le bail à chaque période triennale : 3 – 6 ou 9 ans. De plus, les loyers peuvent également être révisés à chaque période triennale, le bailleur peut demander par lettre recommandée l’indexation des loyers à l’indice trimestriel du coût de la construction.

La prise en charge des petits et grands travaux est déterminée par les articles 605 et 606 du code civil. Il est indiqué dans le bail commercial si ces articles sont à la charge du bailleur ou du locataire. L’article 606 traite des gros travaux qui interviennent en moyenne tous les 40 ans, cependant les 10 premières années, ces travaux sont pris en charge par la garantie décennale du constructeur.