Girardin VS Pinel Outre-Mer

Quel investissement immobilier optimisant la fiscalité serait à privilégier entre le Girardin Industriel et le Pinel Outre-Mer, à quel(s) type(s) de client(s) se rattachent-ils ? Réponses ici !

Girardin Industriel : investir dans du matériel industriel au profit des exploitants locaux

Tout d’abord, rappelons le principe même du dispositif Girardin Industriel :

La loi Girardin, anciennement appelée loi Pons et Paul, est également synonyme de la loi de programme pour l’outre-mer n° 2003-660 du 21 juillet 2003. Ce dispositif est un instrument d'optimisation fiscale permettant une réduction d’impôt one-shot allant de 110% à 120% de la somme investie.

L’objectif de la loi Girardin Industrielle consiste à contribuer au développement économique des DOM-TOM en mettant en relation des investisseurs privés avec des entrepreneurs implantés en outre-mer. En échange de votre investissement,  vous bénéficiez d’un avantage fiscal : une réduction d’impôt dont le taux de rendement annuel varie selon la période d’investissement.

Parmi les solutions d'optimisation fiscale existantes, le Girardin industrielle est la seule permettant d’obtenir une réduction d’impôt - sous forme de remboursement en N+1 - qui soit plus importante que le montant investi. Cela participe efficacement au développement économique des DOM-TOM.

Cependant, comme tout investissement, il y a des contreparties et un risque à analyser avant de se lancer dans ce placement immobilier.

Pinel Outre-Mer : investir dans l'immobilier des DOM-TOM

Face à lui, et en concurrence direct, nous trouvons le Pinel Outre-Mer (bien que différent, en somme toute complémentaire).

De même que pour le Pinel classique, le dispositif Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux suite à l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement (VEFA)... mais dans les DOM-TOM.

Cette loi vise à encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-Mer afin d'augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande reste forte. Etant donné les contraintes géographiques de cet investissement, la réduction fiscale est un tout petit plus importante qu'avec le Pinel classique.

A la différence du Girardin Industriel, la réduction d’impôt Pinel Outre-Mer s'applique continuellement, et non d’une traite comme son concurrent (impôt "one-shot").

Girardin Industriel : l'optimisation fiscale "one-shot"

Le Girardin Industriel ouvre droit à l'une des plus importantes réductions fiscales qui existent, permettant ainsi de faire des plus-values considérables à court terme. Il s’adresse aux personnes fortement fiscalisées, aux investisseurs voulant protéger leurs proches via un crédit ou par le biais d’une assurance décès.

Il concerne également les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine (et patrimoine immobilier) et/ou un capital et préparer leur retraite. Rappelons que ce dispositif n’est possible que pour les contribuables français et les personnes vivant dans les DOM-TOM intéressés. Il en va d’ailleurs de même pour le Pinel Outre-Mer. 

Concernant les détails précis de l’investissement, il est utile de connaître certaines conditions qui peuvent influencer votre choix quant à ces deux outils d'optimisation fiscale :

Le Girardin présente une durée d’engagement locatif d’au moins 5 ans. Il n’y a aucune possibilité de louer le bien à ses ascendants ou descendants. Il n’y a par ailleurs aucune limite d’investissement annuel : la date limite d’investissement est jusqu’au 31 décembre 2025. Les biens concernés représentent uniquement des biens immobiliers neufs ou en VEFA dans les DOM-TOM, et non des logements anciens.

Pinel Outre-Mer : un investissement dans la durée

D’autre part, nous avons la loi Pinel Outre-Mer. Elle aussi possède ses avantages fiscaux, et comme son concurrent direct, elle est dédiée principalement aux personnes très fiscalisées. 

Cependant, le Pinel Outre-Mer diffère dans de nombreux domaines : voici les différences majeures.

Tout d’abord, le premier avantage fiscal par rapport au Girardin Industriel concerne les réductions d’impôts : quoique généralement moins importantes que le Girardin, elles ont l'intérêt d'être appliquées de manière continuelle, sur toute la durée de détention. Celle-ci progresse d’année en année et ne dépend pas du montant de l’apport (où d’ailleurs, la rentabilité moyenne est entre 10 et 15% pour le Girardin). Cela engendre une économie d’impôt assez significative sur la durée.

La durée d’engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans. Il y a ici la possibilité de louer à ses ascendants / descendants.

Cependant, le nombre d’investissements annuels est de deux par an, plafonnés à 300 000€. La date limite d’investissement est, quant à elle, jusqu’au 31 décembre 2024.

Ces deux dispositifs fiscaux sont à prendre massivement en compte pour les investisseurs à forte TMI.

Finalement, tout dépend de votre profil investisseur, de votre projet et de vos objectifs...

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