Comment se porte l’immobilier en plein COVID-19 ?

Dans un premier temps, le groupe Euodia souhaite apporter toutes ses pensées chaleureuses à la famille et aux proches de Monsieur Jean-Philippe Ruggieri, directeur général du groupe immobilier Nexity décédé des suites du Covid-19 le 24 avril 2020.

Depuis l’apparition du Covid-19 en décembre 2019 à Wuhan, l’économie mondiale s’est peu à peu arrêtée.

Population confinée, commerces et entreprises fermés, évènements annulés ou reportés, avions cloués au sol, usines, et chantiers au ralenti, places boursières tendues, l’ensemble des pans de l’économie mondiale est touché.

Cependant, après plus de 2 mois au ralenti, un premier retour à la normale est prévu le 11 mai en France, date de déconfinement qui se fera en deux temps. Une reprise qui s’amorcera en douceur pour l’ensemble des secteurs économiques français.

Dans cette situation inédite, de nombreux investisseurs se posent de multiples questions sur l’impact qu’aura la crise sanitaire que nous traversons sur le marché de l’immobilier.

Le groupe EUODIA fait le point sur le comportement de l’immobilier dans ce contexte de Covid-19.

Marché de l’immobilier neuf

En raison de la crise sanitaire et des nombreuses mesures prises par le gouvernement, le secteur de la construction qui emploie 2 millions de personnes tourne au ralenti.

La Fédération nationale des travaux publics, la Capeb, et la FFB sont catégoriques : en l’absence de mesure de protection pour les salariés, la majorité des chantiers sont à l’arrêt.

D’après les sources de l’INSEE, 90% des chantiers sont interrompus ou en difficultés.

Cependant, peu d’inquiétude. Cet arrêt brutal entraîne un simple décalage des dates de signature des actes de ventes, des dates d’achèvement, et des dates de livraison prévues très prochainement.

L’engagement de nouveaux programmes risque d’être aussi différé tant que la situation sanitaire et économique ne sera pas stabilisée.

Néanmoins, pour limiter l’impact économique de la crise sanitaire, le gouvernement a tout mis en œuvre pour une reprise rapide des chantiers !

Le 2 avril 2020, un guide des bonnes pratiques a été publié par l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics (OPPBTP). Ce guide sanitaire évoque les conditions dans lesquels certains chantiers peuvent reprendre. Fin avril, la majorité des chantiers reprenait.

En outre, la plupart des promoteurs immobiliers se sont adaptés à la situation et ont dématérialisé leurs procédés en proposant des visites virtuelles, permettant aux particuliers comme aux investisseurs qui ont des projets d’investissements en VEFA de se renseigner, ou pour les acquéreurs, de suivre l’avancée de la construction du programme immobilier. 

La loi Pinel a de beaux jours devant elle !

Marché de l’immobilier locatif

Chaque année, de nombreux investisseurs optent pour des acqusisitions immobilières lié au régime fiscal Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) aussi bien dans des appartements loués meublés, que dans des résidences de services avec un système de bail commercial.

Avec l’apparition du Covid-19, et les mesures prises par le gouvernement, l’inquiétude majeure des investisseurs est, dans un premier temps, la crainte d’une forte hausse du non paiement des loyers de la part des particuliers, et dans un second temps, en raison de l’effondrement du taux de remplissage des résidences services - en particulier pour le tourisme et les affaires - l’inquiétude quant au paiement des loyers garantis par les organismes.

À l’heure actuelle, le gouvernement n’a évoqué aucune nouveauté quant au paiement des loyers des particuliers.

Les mesures de compensations des revenus (chômage partiel, prime pour les indépendants) permettent aux locataires de régler leur loyer à la date prévue au contrat de bail.

Pour les baux commerciaux, les règles sont régies par les articles L 145-1 du Code du Commerce. La première obligation y figurant est le paiement des loyers.

Cette crise sanitaire ne justifie donc pas le non paiement de ces derniers. En effet, les entreprises locataires et gestionnaire des résidences services ou de tourismes ne rentrent pas dans les critères pour pouvoir bénéficier du dispositif exceptionnel mis en place par le gouvernement via l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, à savoir le report de paiement des loyers. Le bail commercial, par nature, protège le loueur autant que le bailleur.

Il faut aussi savoir que les baux commerciaux peuvent conduire à une impossibilité de ne pas payer les loyers dans certains cas, des bras de fer ont et vont avoir lieu avec certains groupes surtout dans les LMNP d’affaires, de tourisme et pourquoi pas le LMNP étudiants. On sait déjà que le groupe Odalys (residences de tourisme) a arrêté de payer les loyers aux investisseurs pour certaines residences…

L’investissement en LMNP dans les résidences de services est prisé par de nombreux épargnants, qui souhaitent bénéficier d’un bail commercial de qualité, sur une longue durée (9/12 ans), et des évolutions de loyer déjà définis à l’origine. La Silver Economy avec les EHPADs et les résidences séniors, (malheureusement d’actualité), sont un secteur porteur pour un investissement en LMNP.

L’immobilier en démembrement

Le marché du démembrement est un marché de niche où l’offre est limitée lui permettant ainsi de très bien réagir face à cette crise.

L’investissement en démembrement est un processus de long terme, avec des durées de nu propriété comprises entre 12 et 20 ans permettant aux investisseurs de se projeter dans le futur, au-delà du contexte à l’instant T.

De plus, l’avantage du démembrement dans ce contexte est lié aux loyers. En effet, quand vous achetez la nue-propriété avec une durée déterminée, vous ne percevez pas les loyers qui sont perçus par l’usufruitier. Le risque de loyers impayés ne vous impacte pas.

Lorsque le démembrement s’éteint, à la fin de la période, vous récupérez la pleine propriété gratuitement !

L’offre proposée sur le marché du démembrement est très réduite. En effet, les programmes immobiliers en démembrement sont situés dans des zones à forte demande comme la région parisienne et les grandes métropoles françaises.

Le démembrement se comporte donc très bien, et fait figure de bouclier face à cette crise.

Achat d’un bien immobilier : Quelles conséquences ?

Crédit accordé avant le virus

Cette crise sanitaire touche tous les secteurs économiques français. Professionnels et particuliers sont profondément impactés et subissent une baisse de leur revenu. 

En conséquence, acheteurs et futurs acquéreurs se posent de nombreuses questions sur le financement de leurs opérations.

Une fois encore, les banques l’ont bien comprises, et sont prêtes à se montrer flexible,  à l’écoute durant cette période difficile, et vous propose différentes solutions :

• Rallongement du prêt immobilier

Les emprunteurs en difficultés financières peuvent suspendre momentanément le remboursement du crédit.

Dans de nombreuses banques, il est possible de négocier un nouvel échéancier de remboursement de prêt immobilier. Ces informations sont disponibles dans les conditions générales de votre contrat d’emprunt, et vous pouvez contacter votre banquier.

• Report ou modulation du montant de l’emprunt 

Il est aussi possible de diminuer, ou de reporter les échéances en une ou plusieurs fois sans allonger la durée du prêt.

Ces opérations sont possibles en principe qu’après 1 ou 2 ans de remboursement, et dans la limite d’une durée d’un à 24 mois mais de nombreuses banques ont déjà assoupli leurs conditions.

Signature chez le notaire

Vous deviez signer votre acte de vente chez votre notaire ? Il est probable que votre étude notariale soit fermée.

Cependant, de nombreuses études notariales ont digitalisé leurs procédés.

La signature électronique peut vous permettre de signer votre acte de vente à distance.

De plus, fini les 45 jours de délai permettant à l’acheteur de réaliser l’ensemble des démarches administratives et place au 60 jours. Un avantage non négligeable à prendre en compte.

Quels taux d’intérêt après la crise ?

L’épidémie qui touche tous les pays du monde pourrait avoir un impact sur les taux d’emprunt d’État, qui pourrait entraîner une baisse sur les taux d’intérêt de crédit immobilier.

En effet, les taux d’emprunt d’Etat français sont retombés en territoire négatif pour atteindre, le 2 mars -0,31% pour l’OAT 10 ans.

Même si la baisse n’est pas encore généralisée, depuis octobre 2019, le taux en vigueur pour les emprunts d’Etat est à son niveau le plus bas.

Concernant les prêts immobiliers, les taux les plus bas atteignent 0,8%, et les valeurs moyennes se situent entre 1,15 et 1,55% sur 20 ans.

Des taux très attractifs pour profiter de l’effet de levier de l’immobilier locatif, et notamment de certains dispositifs fiscaux comme la Loi Pinel et le LMNP.

Cependant, même s’il est difficile de se positionner sur le marché de l’immobilier en plein confinement, il ne faut pas exclure aussi la possibilité d’une faible augmentation des taux permettant à court terme, ainsi aux banques de se couvrir durant cette période de crise face au risque accru de défaillance de la part des emprunteurs.

Point de vue global du marché de l’immobilier

D’après un sondage réalisé par « Meilleursagents », l’écart de perception d’évolution des prix a brutalement chuté en raison du confinement. Les vendeurs estiment que les prix vont augmenter de 5%, et les acquéreurs eux exigent une diminution de 14%.

Ce déséquilibre aura donc un impact majeur sur la reprise du marché immobilier. En effet, 53% des vendeurs et 49% des acheteurs envisagent la reprise de leurs projets d’investissement dès la fin du confinement.

En conséquence, on devrait observer une faible diminution des prix, et une forte baisse dans le nombre de transactions immobilières.

À titre d’exemple, habituellement avec le retour du printemps, le marché se comporte très bien. Depuis mi-mars, le nombre de compromis signé subi une baisse de 75%, soit 120 000 achats/ventes qui n’ont pu aboutir en raison du confinement estime « Meilleursagents ».

Les ménages devraient faire preuve de plus de prudence dans leur investissement, la reprise du marché immobilier s’annonce lente, mais ce secteur sera bien moins impacté que les autres secteurs  d’investissement, et dépendra majoritairement des modalités de sortie de la crise sanitaire.

Opportunités à saisir !

Avec l’appui de la BCE qui envisage plusieurs mesures destinées à encourager les ménages à emprunter, et grâce aux fondamentaux de 2019 (taux bas, rendements très compétitifs…etc) qui sont toujours présents, le marché de l’immobilier devrait tenir et prouver que l’immobilier est bien une valeur refuge !

Oui, le marché de l’immobilier ne sera pas épargné par cette grave crise sanitaire qui touche l’ensemble des secteurs économiques de notre pays. En revanche son impact pourrait être plus faible que les autres secteurs. A son habitude, la pierre restera la pierre, et sur des projets à long terme marquera un couple rendement/risque pertinent !

Les transactions immobilières vont continuer. L’effondrement des valeurs mobilières profite aux valeurs immobilières. Les taux de crédit sont bas, et restent très favorables à des acquisitions dans l’immobilier locatif, notamment avec la Loi Pinel.

Comme évoqué, de nouvelles opportunités font leur apparition : les résidences seniors 4ème âge. Destinées à une population vieillissante et peu dépendante en forte augmentation, ces établissements répondent aux critères de ces personnes recherchant une proximité avec des services médicaux, et des appartements de petites tailles situés en zone urbaine.

Avis aux investisseurs :  les rendements sont très intéressants.

Nous vous encourageons à contacter votre conseiller, afin de faire le point sur votre situation et profiter des opportunités !