Immobilier : les nouvelles orientations du gouvernement sur la fiscalité des locations meublées

Le projet de loi de finances pour 2025, présenté jeudi 10 octobre, propose de supprimer un avantage fiscal lié à la location meublée. Cette réforme pourrait générer 200 millions d'euros de recettes fiscales si elle est adoptée par les parlementaires.

Le Premier ministre, Michel Barnier, a dévoilé en Conseil des ministres une série de mesures pour réduire la dette publique, dont une concerne la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP). Ce régime, prisé par les investisseurs, permet actuellement de déduire des revenus locatifs divers frais (travaux, meubles, frais de notaire et d’agence) grâce à l’amortissement, sans que ces montants ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le gouvernement souhaite désormais modifier cet aspect, en intégrant les sommes amorties dans le calcul de la valeur du bien lors d’une cession.

L’article 24 du projet de loi vise donc à inclure ces amortissements dans le calcul de la plus-value, une mesure qui pourrait rapporter 200 millions d’euros à l’État, sous réserve de l’adoption par le Parlement. Cette disposition s'appliquerait aux ventes réalisées à partir du 1er janvier 2025.

Cette réforme fiscale s’inscrit dans une volonté plus large du gouvernement d’atténuer les difficultés d’accès au logement. Le projet de loi pointe du doigt l’avantage fiscal en faveur des locations meublées, en particulier pour les locations de courte durée, qui accentue les tensions sur le marché locatif.

La députée Annaïg Le Meur, mandatée en 2023 pour proposer des réformes sur la fiscalité locative, avait déjà mis en avant l’impact négatif de ce régime sur la disponibilité des logements. Dans des villes comme Paris, Montpellier ou Annecy, l’essor des locations meublées, notamment touristiques, rend difficile pour les habitants et salariés de trouver des logements à des prix abordables. Elle soulignait également que le régime des plus-values pour les LMNP, combiné à la déduction de l’amortissement, créait une situation fiscalement avantageuse et injustifiée par rapport aux locations nues.

Bien que le gouvernement ait choisi de se concentrer uniquement sur le régime des plus-values, la réforme laisse le régime LMNP toujours attractif pour les investisseurs, notamment s'ils ne vendent pas leur bien. Selon Annaïg Le Meur, dans les zones tendues, les locations meublées, surtout touristiques, restent entre 35 % et 300 % plus rentables après impôts que les locations de longue durée ou nues.