Immobilier locatif : le LLI est-il une alternative crédible au Pinel ?

L'investissement locatif est un pilier incontournable de la gestion de patrimoine en France. Le dispositif Pinel, en place depuis 2014, a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux tout en soutenant l'offre de logements neufs. Cependant, ce mécanisme arrive à son terme en 2024, laissant place à un nouveau dispositif : le LLI (Locatif Libre Intermédiaire). Ce dernier promet une nouvelle approche de l’investissement locatif, mais est-il vraiment à la hauteur pour remplacer le Pinel ?

Comprendre le dispositif Pinel et ses avantages

Mis en place sous le gouvernement de Manuel Valls, le dispositif Pinel avait pour objectif d'encourager l’investissement dans le logement neuf en zones tendues. Il permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location du bien pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans).

Les avantages du Pinel :

• Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans).

• Engagement locatif modulable (6, 9 ou 12 ans).

• Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant.

• Plafonds de loyer et de ressources des locataires permettant une accessibilité aux ménages modestes.

• Zones d'éligibilité ciblées sur les secteurs à forte demande locative.

Cependant, le Pinel a connu certaines limites : des plafonds de loyers parfois jugés trop bas, une rentabilité parfois moindre face à d'autres placements, et un coût élevé des logements neufs en raison de l'inflation et des coûts de construction.

Le LLI : une alternative crédible au Pinel ?

Avec la fin du dispositif Pinel en 2024, le gouvernement propose une nouvelle approche avec le LLI (Locatif Libre Intermédiaire). Ce dispositif vise à encourager l’investissement locatif privé sans les contraintes du Pinel.

Les principales caractéristiques du LLI :

• Absence de plafonnement des loyers, permettant aux investisseurs d'ajuster leurs revenus locatifs en fonction du marché.

• Avantages fiscaux non liés à une réduction d’impôt directe, mais plutôt à une exonération partielle de la taxe foncière.

• Une flexibilité accrue : pas d’engagement de durée de location fixe comme pour le Pinel.

• Ouverture à un plus large public, y compris des ménages à revenus intermédiaires.

Les avantages du LLI par rapport au Pinel :

• Rentabilité potentiellement plus intéressante, car les loyers peuvent être alignés sur les prix du marché.

• Plus de liberté pour le propriétaire, qui n’a pas à respecter de plafonds de loyers ou de conditions strictes sur la durée de location.

• Réduction de la taxe foncière, un avantage qui peut s’avérer significatif pour les investisseurs à long terme.

Cependant, le LLI ne propose pas de réduction d’impôt sur le revenu, ce qui était l’un des principaux atouts du Pinel. Ainsi, les investisseurs recherchant une défiscalisation immédiate pourraient être moins attirés par ce nouveau dispositif.

Comparaison entre le LLI et le Pinel

Le LLI est-il un bon choix pour les investisseurs ?

Tout dépend des objectifs de l’investisseur. Pour ceux qui recherchent une défiscalisation immédiate, le LLI peut sembler moins attractif que le Pinel. En revanche, pour les investisseurs visant une rentabilité locative plus élevée, sans contraintes de plafonds de loyers ou d’engagement de durée, le LLI apparaît comme une solution plus souple et avantageuse à long terme.

Dans quels cas privilégier le LLI ?

• Si vous souhaitez fixer librement le montant des loyers en fonction du marché.

• Si votre objectif est une rentabilité locative optimisée sur le long terme.

• Si vous recherchez une exonération de taxe foncière.

Dans quels cas le Pinel restait intéressant ?

• Si vous cherchez une réduction d’impôt immédiate et garantie.

• Si vous voulez bénéficier d’un cadre fiscal stable avec un engagement clair.

• Si vous investissez dans des zones où les plafonds de loyers ne sont pas un frein.

Le LLI remplacera-t-il réellement le Pinel ?

Le LLI ne remplace pas totalement le Pinel, mais propose une alternative différente. Alors que le Pinel était conçu pour favoriser l’accessibilité au logement pour les ménages modestes tout en offrant une incitation fiscale aux investisseurs, le LLI vise avant tout à redynamiser l’offre locative privée en offrant plus de flexibilité aux propriétaires.

L’absence de plafonds de loyers et l’exonération de taxe foncière pourraient séduire les investisseurs soucieux de maximiser leur rendement locatif, mais l'absence de réduction d’impôt immédiate pourrait en freiner certains.

En définitive, le choix entre le Pinel et le LLI dépendra des priorités de chaque investisseur : réduction d’impôt à court terme ou optimisation des revenus locatifs sur le long terme. Quoi qu’il en soit, l’immobilier locatif reste un levier patrimonial fort, et les nouvelles règles du jeu imposées par le LLI méritent une analyse approfondie avant toute décision d’investissement.