L’immobilier de santé : un marché évolutif

La crise sanitaire, dont nous vivons encore aujourd'hui les répercussions, a complètement influencé l'immobilier (biens immobiliers, revenus fonciers, liquidités et autres ... ).

Si investir dans l'immobiler - et plus particulièrement dans l'immolier de la santé - reste un secteur priviligié des investisseurs, il faut néanmoins faire attention à la fiscalité. Fiscalité qui change constamment ces derniers temps, ce qui pourrait avoir un effet colossal sur les rendements, plus-values et également lors de la revente du bien immobilier.

La crise a relancé le débat autour de la santé, et ce n'est pas pour rien que l'immoblier de santé revient sans cesse dans le domaine de la Pierre Papier, notamment concernant l'investissement en SCPI. Si les sociétés de gestion ont peut-être obtenu moins de rendements, les investisseurs ont constitué une épargne immobilière ( face au Covid ) afin de se relancer l'année d'après et bénéficier de rendements optimales. Les investisseurs ont donc, pendant ce temps, préférer épargner ou continuer d'alimenter leurs comptes ( comptes titres, Livret A, Assurance Vie, PER ... ) pour diversifier au mieux leur patrimoine.

Le rapport Precepta

Precepta, le département d’études stratégiques du groupe Xerfi et leader des études sectorielles, a récemment publié un rapport sur le domaine du marché immobilier spécialisé dans la santé.

Le premier enseignement majeur de leur étude, intitulée « L’immobilier de santé à l’horizon 2020 - Stratégies, opportunités et perspectives de développement », est le volume d’investissement par année dans l’immobilier de santé. En effet, avec plus de 700 millions d’euros en 2014, soit la quatrième année consécutive au dessus du demi milliard d’euros, le secteur se développe de manière stable et soutenue. De même, le marché secondaire continue à se structurer, ce qui est notamment observé dans les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Un potentiel à développer

Mais au-delà de ce chiffre manifestant une croissance indéniable, Precepta tempère ces données en analysant que, selon eux, l’ensemble du marché n’atteint même pas le quart de son potentiel, aussi bien en nombre d’établissements qu’en valeur.

Avec moins de 300 établissements existant pour une valorisation globale inférieure à 5 milliards d’euros fin 2014, Precepta estime être bien loin de répondre à la demande réelle. Une demande qu’elle chiffre à plus de 50 groupes potentiels qui représenteraient 1700 constructions, dont plus de 1000 EHPAD.

Precepta présente donc les actifs déjà existant comme des placements de qualité assurant une bonne rentabilité sur le long terme. Ces établissements peuvent apporter 4% à 4,5 % de rendement dans les EHPAD, et jusqu'à 7% dans les cliniques. Un élément essentiel pour les premiers nommés, étant sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet un amortissement de la valeur vénale du bien sur une durée de 20 à 30 ans, et de générer des revenus peu voir non fiscalisés.

Le département d’étude stratégique du groupe Xerfi insiste également sur la notion de diversification pour les investisseurs, en partant sur un modèle économique où la demande ne fera qu’augmenter du fait du vieillissement de la population, et ainsi se placer dans un marché qui ne devrait pas être soumis aux crises.

Ces placements - notamment dans le cadre des EHPAD - étant gérés par des sociétés d’exploitation, le choix de l’investisseur doit se porter sur la sélection de ces établissements. Les principaux critères seront la qualité de gestion, la crédibilité du groupe et, bien sûr, les données purement financières comme le prix d’acquisition ou le rendement proposé.

Il est important de noter que ce placement est difficilement comparable à de l’immobilier locatif classique, les établissements étant souvent situés dans des zones rurales. Le prix du mètre carré est ainsi peu corrélé au reste du marché immobilier, mais l’investisseur cherche à acheter une rentabilité sur un marché porteur et peu risqué dans le temps plutôt qu’un bien qui s’apprécie.