L'immobilier neuf est-il trop cher en France ?

Un projet d’achat immobilier est souvent l’un des investissements financiers les plus importants dans la vie d’un particulier, c’est pourquoi ces projets sont bien souvent longs et accompagnés de nombreuses réflexions, mais le saviez-vous ? En 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ?

Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? De nombreuses personnes vous diront qu'elles n'achèteront jamais dans l'immobilier neuf et souvent vous déconseilleront également de le faire. Si vous leur demandez pourquoi, elles vous répondront sans hésiter que le neuf c'est moche, inconfortable, fade, impersonnel, sans le moindre cachet, mal conçu et surtout: « encore beaucoup trop cher «  Bref les écouter c'est l'horreur !

Pourtant c'est au Royaume-Uni et en Israël que l'on trouve les prix les plus chers, suivi de la France à la troisième place, et de la Suède à la quatrième par contre si l'on ne retient que les prix dans les grandes métropoles européennes, la France est alors deuxième du palmarès, derrière l'Angleterre.

Ainsi, en 2014, il fallait ainsi compter 14.089 euros/m² en moyenne dans le centre de Londres, contre 10.266 euros/m² à Paris. De l'autre côté du tableau, c'est à Porto, au Portugal, que l'on trouve les tarifs les moins chers du marché : 860 euros par m² !

Avant toute chose, il est important de comprendre ce que comprend, en détail, un prix lorsque l’on achète dans le neuf. Un prix immobilier neuf affiché comprend déjà 19.6% de TVA que l’acquéreur doit payer, que le promoteur encaisse, mais que ce dernier doit restituer intégralement à l’Etat. Dans le cas d’un bien immobilier dans l’ancien, il n’y a pas de TVA à payer.

Ensuite, un bien immobilier neuf est dans la quasi-totalité des cas vendu avec un (ou plusieurs) emplacement de parking. Cet emplacement, certes englobé dans le prix total représente, selon les villes, une valeur comprise entre 7000 € et 20.000 €. Là encore, dans le cas d’un bien dans l’ancien, il n’y a pas de parking systématiquement vendu, ensuite, un bien immobilier neuf est dans la quasi-totalité des cas vendu avec un (ou plusieurs) emplacement de parking.

Cet emplacement, certes englobé dans le prix total représente, selon les villes, une valeur comprise entre 7000 € et 20.000 €. Là encore, dans le cas d’un bien dans l’ancien, il n’y a pas de parking systématiquement vendu. Enfin, dans certains cas, les promoteurs affichent des prix de vente « acte en mains » c'est-à-dire qui inclus les frais d’acquisition (frais de notaire, de caution, voire même parfois les intérêts intercalaires). Selon ce qui est compris dans ces frais, la somme peut varier de 4 à 8%. A nouveau, un bien immobilier ancien est affiché hors frais d’acquisition.

Dernier point : les normes de construction. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maitrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel cout supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le cout supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.

Au moment de conclure, il faut bien signaler qu’il n’y a pas de bataille, ni d’opposition à avoir entre le neuf et l’ancien. Car, in fine, les deux solutions sont excellentes. Elles reposent sur leur capacité à créer du patrimoine ex-nihilo, sans apport ou presque, et de faire financer le crédit par des tiers (locataire et pour le neuf les impôts). Elles sont à ce titre, et l’une et l’autre, de remarquables outils de placement ; à saisir sans tarder car les banques auront, vue la conjoncture, tendances à augmenter les taux d’intérêts.