Immobilier : peut-on acheter en viager avec un crédit immobilier ?

Le viager est une forme de transaction immobilière particulière qui intrigue de nombreux investisseurs et particuliers. Basé sur le principe du paiement d'une rente au vendeur jusqu'à son décès, il présente des avantages et des risques. Une question fréquemment posée est de savoir s'il est possible de financer l'achat en viager par un crédit immobilier. Voici une analyse détaillée sur la faisabilité de cette opération, ses avantages et ses contraintes.

Le principe de l'achat en viager

L'achat en viager repose sur un contrat dans lequel un acheteur (appelé le débirentier) acquiert un bien immobilier en versant une somme initiale appelée le bouquet, suivie d'une rente périodique à vie au vendeur (appelé le crédirentier). Cette rente est déterminée en fonction de l'espérance de vie du vendeur et de la valeur du bien.

Il existe deux types de viagers :

• Le viager libre : l'acheteur peut disposer immédiatement du bien.

• Le viager occupé : le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès.

Peut-on utiliser un crédit immobilier pour acheter en viager ?

Dans la théorie, rien n'interdit de financer un achat en viager par un crédit immobilier. Cependant, en pratique, cette solution présente plusieurs difficultés.

• Financement du bouquet

Le bouquet, qui représente une partie de la valeur du bien versée au démarrage, peut être financé par un crédit immobilier classique. Les banques sont souvent disposées à prêter cette somme, car elle correspond à une valeur fixe et immédiate du bien.

• Financement des rentes

Le principal obstacle concerne le financement des rentes. Contrairement à un remboursement de prêt immobilier classique, la durée et le montant total des rentes ne peuvent être prévus avec précision, car ils dépendent de la durée de vie du vendeur. Les banques sont donc réticentes à financer des éléments dont le coût final est incertain.

Quelles solutions de financement envisager ?

Malgré les difficultés, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour acheter en viager avec un crédit immobilier :

• Le prêt personnel

Si le montant du bouquet est relativement faible, un prêt personnel peut suffire à le financer. Cette solution est plus simple à mettre en place, mais les taux d'intérêt sont généralement plus élevés que ceux d'un crédit immobilier.

• L’utilisation d'un prêt in fine

Un prêt in fine, dans lequel l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital en une seule fois à la fin, peut être une option intéressante. Toutefois, il implique de disposer d'une somme importante à terme pour rembourser le capital.

• Le nantissement d'un portefeuille d'actifs

Si l'acheteur dispose d'un portefeuille d'actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie), il peut le nantir auprès de la banque pour obtenir un prêt. Cette stratégie est souvent utilisée par les investisseurs patrimoniaux.

Dans quel cas la banque est susceptible d’accorder le prêt immobilier ?

Malgré leur réticence générale, certaines banques peuvent accepter d'accorder un prêt immobilier dans les cas suivants :

• Viager libre : Lorsque le bien est libre de toute occupation, l’acheteur peut en disposer immédiatement, ce qui permet à la banque d’avoir une garantie tangible sur le bien.

• Bonne solidité financière de l'acheteur : Si l’emprunteur présente un bon profil financier avec des revenus stables et une capacité d’endettement faible, la banque sera plus enclinte à accepter la demande.

• Apport significatif : Un apport personnel important, couvrant tout ou partie du bouquet, rassure la banque sur l’engagement de l’acheteur.

• Garanties supplémentaires : Nantissement d’un portefeuille d’actifs ou présentation d’un cautionnement peuvent être exigés pour limiter le risque. Quelles solutions de financement envisager ?

Les avantages et inconvénients d'un achat en viager financé par crédit

Avantages

• Accès à des biens avec une mise de départ réduite : L'achat en viager permet de négocier un bouquet plus faible qu'un paiement comptant.

• Effet de levier : En utilisant un crédit, l'acheteur peut réaliser un investissement immobilier sans mobiliser toute son épargne.

Inconvénients

• Risque lié à la durée de vie du vendeur : Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, le coût total de l'opération peut devenir très élevé.

• Difficulté d'obtention de crédit : Les banques sont souvent frileuses face à ce type de financement.

• Charge financière variable : Le montant des rentes à payer chaque mois s'ajoute au remboursement du crédit, ce qui peut peser lourdement sur le budget de l'acheteur.