Immobilier seniors : les stratégies de développement

Comme chacun le sait, la population des seniors est de plus en plus nombreuse et devrait représenter près d’un tiers de la population d’ici 30 ans. Sans surprise, face à cette mutation de la démographie française, les personnes âgées font de plus en plus l’objet d’une attention particulière des promoteurs immobiliers.

Un succès long à se dessiner malgré un fort potentiel

Ce créneau fut autrefois réservé aux spécialistes (groupes à la fois constructeurs et gestionnaires de résidences services seniors, comme Domitys, Les Senioriales ou Les Villages d’Or. Aujourd’hui, il séduit de plus en plus de promoteurs traditionnels et reconnus tels que Cogedim ou Bouygues Immobilier.

Le succès a été long à se dessiner sur un secteur immobilier bien spécifique des séniors autonomes. En effet, 2 raisons principales ont freiné par le passé le développement d’un marché au potentiel énorme :

• le prix, tant à la location qu’à l’acquisition d’appartements en résidences seniors, a toujours été supérieur aux prix moyens du marché. Cela s’explique par l’empilement des services proposés sur place, pas toujours intéressants pour les résidents et en général plutôt onéreux.
• le désir des seniors, plus fort que tout, de demeurer à domicile aussi longtemps que leur santé le leur permet.

Face à ces barrières, le marché des résidences seniors est demeuré longtemps en retrait et l’évolution du marché au point mort. Mais avec le temps, des changements s’opèrent.

Résidences seniors : une offre de plus en plus riche et adaptée

En effet, depuis quelques années, la multiplication des acteurs sur le marché de l’immobilier pour seniors a entrainé une augmentation des nouveaux projets et un enrichissement de l’offre de logements répondant à plusieurs spécificités. Mécaniquement, cette hausse de la concurrence a poussé les différents opérateurs à affiner leur concept. Tant et si bien qu’aujourd’hui, on ne parle plus « du » concept de résidences services seniors, mais plutôt d’un ensemble de plusieurs concepts.

Après de nouvelles études approfondies du marché et des besoins des seniors, on assiste à une segmentation plus prononcée de l’offre. Et à côté des acteurs généralistes tels que Domitys, leader reconnu et valeur sûre de la résidence senior, de nouveaux produits apparaissent sur le marché.

Certains acteurs ont fait par exemple de la résidence senior haut de gamme une spécialité. Le groupe Cogedim Club en est l’exemple le plus représentatif.

À l’inverse, d’autres ont misé sur une optimisation des coûts, en gardant en tête que le pouvoir d’achat des seniors risque de s’amenuiser au fil du temps. Le groupe Villages d’Or propose dans ce sens des programmes très proches des prix moyens du marché en réduisant les services proposés au strict minimum.

D’autres, encore ont carrément décidé de lancer un nouveau concept de résidence, se rapprochant plus d’appartements d’habitation classiques, mais en investissant dans la domotique et l’automatisation complète de l’habitation. Citons par exemple Dolcea et son nouveau concept «Villa Sully». Cela en privilégiant les aides à domicile et en développant de nombreux services dont ceux proposés par le gestionnaire à ses propres résidents.

Vers un marché à part entière des résidences seniors

Bref, vous l’aurez compris, la liste est longue. Mais ce qu’il est important de retenir, c’est qu’on a aujourd’hui un marché de la résidence senior qui arrive à maturité. Ainsi, il est désormais possible, pour le futur locataire comme pour l’acquéreur, de trouver chaussure à son pied sans trop peiner. Des résidences de services seniors fleurissent un peu partout en France pour des budgets de 90 000 € à 300 000 €.

Et si l’offre est encore largement inférieure à la demande, faire appel à un conseiller spécialisé devrait à coup sûr faciliter l’aboutissement du projet immobilier senior, que vous soyez acquéreur ou investisseur. En plus du rendement issu de l’exploitation, ces résidences sont également une ouverture certaine à une très intéressante réduction d’impôt. Cette défiscalisation provient du statut relatif à la location meublée non professionnelle.

Grâce à la prise en main de la totalité de la gestion par un opérateur, l’investisseur profite des dernières opportunités sur le marché en choisissant parmi les programmes en cours. De plus en plus de résidences sortent de terre dans les nouveaux quartiers résidentiels, à proximité des centres de santé, des hôpitaux et des services de transport en commun.

Rappelons par ailleurs que séjourner dans ces logements au cœur de l’innovation, c’est profiter du « bien vieillir » pour une vie sociale riche et épanouissant, bien qu’étant en perte d’autonomie pour la majorité des pensionnaires. Nombreux sont d’ailleurs les avantages à intégrer une résidence senior : la sérénité qui y règne, une atmosphère conviviale, des lieux de vie totalement adaptés à leur situation de dépendance, des espaces communs et privatifs aménagés en réponse à leurs propres besoins. Les locataires peuvent aussi profiter des espaces verts qui y sont aménagés.

Les résidences se démarquent des maisons de retraite par les services à la carte et les prestations personnalisées, des structures répondant aux dernières normes, dont environnementales. Certaines d’entre elles disposent d’une unité de soins et deviennent ainsi médicalisées.

Les résidences seniors et les EHPAD intéressent davantage d’investisseurs plutôt que la location classique (bien que bénéficiant d’un montage avec d’autres dispositifs tels que la loi Pinel, permettant aussi de défiscaliser). De plus, l’investisseur signe un bail commercial tout en étant déchargé de la gestion locative, puisque celle-ci est assumée par l’exploitant, c’est-à-dire le gestionnaire de résidence. La revente s’opère également sur un marché liquide en raison de la forte demande liée à la croissance graduelle du nombre de seniors en France.