Immobilier : une valeur sûre et performante à long terme

L’investissement dans la pierre reste un placement privilégié par les foyers français. En effet, même si l’importante augmentation du prix du m^2 au début des années 2000 a mécaniquement fait chuté les rentabilités locatives - les loyers ayant certes aussi augmenter mais en des proportions moindres – la sécurité apporté par la pierre face aux aléas de la bourse et la rentabilité dérisoire du livret A ou encore celle en baisse des fonds euros font que les placements en immobilier restent largement plébiscités. Par ailleurs, les taux d’emprunt étant historiquement bas,  l’effet de levier est un facteur non négligeable dans ce choix.

Dans cet article nous allons présenté les trois catégories principales de placement en immobilier locatif : dans le neuf, dans l’ancien (appartement en direct versus placement en SCPI), et dans les résidences de service.

Investissement dans le neuf

Le principal avantage d’un investissement dans le neuf est qu’il est rattaché la plupart du temps  à de la défiscalisation. En effet, si le bien immobilier est éligible à la Loi Pinel, l’investissement permet d’obtenir des réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 6000 euros par an sur 9 ans (plus 3000 euros les années 10 à 12). En effet  il est possible de défiscalisé jusqu’ à 21% de la valeur du bien sur 12 ans.  L’investisseur devra juste faire attention à ce qu’il reste dans les limites du montant défiscalisable annuellement par foyer, soit 10 000 euros (sauf réduction hors niche fiscale). Dans ces placements en Loi Pinel,  la rentabilité locative est souvent plafonnée à 3 ou 4%, notamment du fait du plafond des loyers imposés par la loi. Mais ces appartements sont donc simples à louer, surtout qu’il est désormais possible de louer à ses ascendants et descendants tout en profitant de l’avantage fiscal. Afin de réussir un placement qui se valorisera dans le temps, il est important de choisir une ville à démographie croissante et un appartement  bien situé dans celle – ci (proche transport, commerces…).

Investissement dans l’ancien et en SCPI

L’investissement dans la pierre permet aujourd’hui, suite à la hausse du prix du m^2 au début des années 2000 de viser des rentabilités de 2 à 3% en région parisienne et de 3 à 4% en province. L’emplacement du bien sera une donnée clef pour réussir un bon investissement, les développements de quartier ou de transport en commun permettant de viser des plus values importante. Deux points peuvent cependant impacter la bonne rentabilité du placement : les travaux à mener, surtout si l’appartement ou l’immeuble est désuet et le risque locatif (appartement libre ou locataire qui ne paie pas).

Le placement par excellence qui permet de résoudre ce risque locatif est l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Au lieu d’acheter un appartement, vous achetez des parts dans un parc immobilier. Le placement est donc mutualisé et permet une garantie de loyer trimestriel, avec une rentabilité de l’ordre de 5 à 6%. Autre avantage, ce loyer est net de charge, en effet la société de gestion s’est déjà provisionnée, et l’investisseur n’a donc plus les charges classiques (taxe foncière, charges de copropriété et travaux) à payer. Le loyer est imposé sous forme de bénéfice foncier, comme pour un investissement locatif traditionnel.

Investissement en résidence de service

Les résidences de service peuvent se décliner sous différentes formes : résidence sénior classique ou médicalisée (EHPAD), résidence étudiante mais aussi résidence de tourisme ou d’affaire. Les placements en sénior et étudiant sont plébiscités par les investisseurs par la sécurité des marchés visés. En effet, dans les deux cas, le manque de logement en France est flagrant et permet des taux de remplissage optimaux. Le quotidien est géré par des sociétés de gestion avec qui l’investisseur signe un bail pouvant aller jusqu’ à 9 voir 12 ans. Ce système de fonctionnement induit qu’il est indispensable de choisir un exploitant de qualité pour pérenniser ce placement. L’investisseur peut viser en moyenne une rentabilité de 4 à 4,5% net de charges mais aussi net d’impôt grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet de réaliser un amortissement comptable du bien (les loyers peuvent ainsi être non fiscalisés sur une durée de 20 à 30 ans). Il existe un dernier avantage pour les placements en LMNP : s’il est acheté dans le neuf, la TVA est remboursée à l’investisseur.