L'impact du COVID 19 sur l'investisseur en EHPAD

Le Covid 19, une crise sanitaire économique sans précédent a su marquer l’esprit des investisseurs en EHPAD. Cette crise a eu une portée mondiale et a marqué un coup d’arrêt en France, au niveau européen mais également au niveau international. Celle-ci a généré beaucoup d’incertitudes tant sur les marchés financiers que sur les marchés immobiliers. Toutefois, les conséquences de la crise ont actuellement un poids différent et varient selon le type d’actif. Le secteur de la santé a toujours été un marché résilient et a su se montrer un marché porteur d’autant plus pendant la crise. Dans ce contexte où le sujet de la dépendance n’a jamais été aussi présent, il est intéressent de se poser la question suivante : quel est l’impact du Covid sur l’investisseur en EHPAD ?

En effet, comme énoncé en introduction, le secteur de la santé est un secteur résiliant, même en cas de crise. Les marchés financiers sont très volatiles, les rendements sont incertains. Ainsi, la volonté d’investir dans le secteur de la santé n’a jamais été aussi présent et important dans les esprits des investisseurs aujourd'hui. C’est un secteur qu’on appelle acyclique à la conjoncture économique. Autrement dit, contrairement à d’autres thématiques, le secteur de la santé ne subit pas les effets de la conjoncture économique. Ainsi, dans un contexte de crise ou de croissance, la demande reste inchangée. Il est en effet fort à parier que le secteur de la santé ainsi que le vieillissement de la population est un secteur qui connaîtra une réelle valorisation dans le temps. D’autant plus que la santé a tendance à se dégrader avec l’âge. Il faut ainsi souligner que la pénurie d’infrastructures sanitaires était déjà présente avant la crise au niveau national mais également au niveau européen, cette crise n’a fait alors que renforcer à la hausse la demande de chambres en EHPAD. D’autre part, en vue de la démographie et de l’espérance de vie qui s’améliore, il y a un phénomène de vieillissement de la population. La génération d’après guerre qui correspond au baby boom, cette dernière deviendra dans quelques années la génération du papy boom. A titre d’exemple, en 2040, un tiers de la population française aura plus de 60 ans. Par ailleurs, le problème de l’Alzheimer est très fréquent au sein des personnes âgées. Ainsi, il devient légitime de penser que de telles structures trouvent aujourd’hui un intérêt considérable auprès des investisseurs, car c’est une bonne opportunité d’investissement. D’autres part, investir en EHPAD signifie investir en détenant de nombreux avantages tant sur le plan financier que fiscal. Tous ces éléments impliquent et amènent à penser la nécessité d’investir dans une telle structure qu’est l’EHPAD. 

Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour les personnes âgées et dépendantes. Il s’agit d’une structure d’hébergement médicalisée pour les personnes de plus de 65 ans et connaissant une perte d’autonomie. Ce n’est donc pas une maison de retraite. Par conséquent, c’est un investissement éthique. Le fonctionnement est assez simple. Investir dans un EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée. L’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant de la résidence qui garantira des compléments de revenus sur le long terme. Ainsi, l’investisseur n’a aucun lien contractuel avec le résident de sa chambre. De plus, la durée du bail sur le marché des EHPAD est en général de 12 ans (avec possibilité d’une tacite reconduction) qui est extrêmement intéressant pour les investisseurs. Il existe en revanche des fonds d’investissement ayant pour thématique le secteur de la santé. En revanche, les marchés financiers étant très volatiles, il est donc préférable de se tourner vers des actifs solides comme les actifs immobiliers. En effet, investir dans un EHPAD consiste à investir dans un placement garantissant un rendement compris entre 4,5% et 5 %, ce qui n’est pas du tout négligeable, d’autant plus que le sous jacent est un actif résilient : l’immobilier. Le rendement est bien net de frais de gestion car c’est bien aux gestionnaires de gérer l’exploitation de l’EHPAD, à l’exception de la taxe foncière. Ainsi, il n’y aura aucune surprise de trésorerie dans ce type de placement. C’est un investissement répondant à une forte demande et qui est en pleine expansion. En effet, en vu notamment du contexte de la dépendance au niveau national mais également au niveau européen, le besoin d’une telle structure n’a jamais été aussi présent suite à la crise sanitaire. D’autres part, du fait de la démographie et de l’allongement de l’espérance de vie, l’Etat n’est pas dans la capacité à satisfaire la demande qui est beaucoup trop excessive. Une pénurie d’infrastructures sanitaires et bien présente. L’alternative est bien évidemment de se tourner vers les investisseurs comprenant la nécessité du marché. À noter également que c’est un marché très réglementé. En effet, la construction d’EHPAD est la résultante d’une convention tripartite entre l’État, le conseil général et le préfet. Il existe donc de très grosses barrières à l’entrée, ce qui protège l’investisseur à ne pas avoir à faire face à des structures potentiellement concurrentes qui seraient amenées à être localiser à proximité de la sienne. La gestion est bien évidement déléguée à un exploitant et il y a une possibilité de récupérer la TVA dans le neuf. Par conséquent, Il sera donc possible d’investir à prix bas. C’est un investissement permettant de se constituer des revenus complémentaires, et ceci en maîtrisant son effort d’épargne en toute sécurité. En effet, en plus de percevoir une rente, en investissant dans une chambre en EHPAD, l’investisseur aura un intérêt fiscal. C’est ainsi que deux cadres s’offrent à l’investisseur : le cadre Censi Bouvard qui correspond au Scellier générant une réduction d’impôt sur l’investissement. Le deuxième cadre existe et il réside dans l’avantage de générer des revenus avec quasiment aucune fiscalité ce qui permet donc de produire une rente nette de fiscalité.

En définitive, l’investissement en EHPAD répond à plusieurs problématiques : se constituer un capital en toute sécurité et tout ceci avec un rendement performant, préparer sa retraite, avoir des revenus complémentaires nets de fiscalité avec une possibilité de penser à l’amortissement du bien dans le régime du loueur meublé non professionnels (LMNP). Par ailleurs, et comme expliqué plus haut, le secteur de la santé a su se montrer très résilient pendant la crise du Covid. C’est en effet un marché d’avenir. Il s’agit donc en résumé d’un emplacement anti crise.