L'intérêt d'avoir un bail de longue durée lors d'un investissement en EHPAD

L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personne âgée dépendante) est une résidence de service où peuvent être orientés des personnes du quatrième âge quand elles sont en état de dépendance et qu’elles nécessitent des soins et une surveillance quotidienne. Ce nombre de personnes cesse d’augmenter, et taux d’occupation d’un EHPAD est de 96%. En outre, ces structures ont un rôle primordial dans la préservation du bien être de nos retraités. 

De son côté l’investisseur peut s’orienter vers cet investissement. Il dispose de nombreux avantages et quelques inconvénients que nous détaillerons par la suite.

L’investissement en EHPAD

L’EHPAD permet à un investisseur d’investir dans un projet acyclique. C’est à dire qu’il ne dépend pas des circonstances économiques et politiques. C’est le terreau d’un investissement sûr et pérenne. En effet, La construction d’EHPAD répond à un enjeu sociétal car aujourd’hui, il est construit moins de la moitié de ce qu’il faudrait faire pour répondre au besoin dans ce domaine. Il est construit près de 5000 logements EHPAD, et sont vendues en général moins de trois semaines après leur commercialisation.

D’autre part, des chiffres alarmants, montre que ce marché peut être porteur car 26% de la population a plus de 65 ans en 2020. La population des plus de 75 ans, quant à elle, augmentera de 72%. Il y a aujourd’hui 1,3 millions de personnes âgées en état de dépendance. Ces personnes dépendantes seront 50% de plus qu’aujourd’hui en 2040.

Ce marché est fortement réglementé .En effet, la procédure pour arriver à la construction d’un EHPAD est lourde. Il faut un accord entre le préfet, le gestionnaire et l’agence régionale de la santé (ARS). Ces lourdeurs procédurales empêchent le total essor de ce marché.

Le régime fiscal lié à l’investissement en EHPAD est le LMNP (Loueur meublé non professionnel). Ce régime fiscal permet d’être fiscalement neutre et astreint l’investisseur à un réel exercice comptable. Il est d’ailleurs conseillé de s’entourer d’un expert comptable pour le suivi d’un bien loué sous le régime du LMNP. Il va donc être analysé les recettes et les charges que vont générer l’opération immobilière. Les recettes sont les loyers perçus. Les charges à dégrever sont nombreuse, taxe foncière, intérêt d’emprunt,  assurances décès / invalidité, assurances sur les loyers, charge de copropriété, frais de gestion… et bar le biais du régime Fiscal LMNP, un amortissement comptable va être opéré. En effet, il est possible de dégrever une grande partie de la valeur du bien.  Cet amortissement comptable en sus des autres charges va permettre de neutraliser fiscalement les loyers pendant de nombreuses années (entre 10 et 20 ans).

Ce régime fiscal, qui n’est pas propre à l’investissement en EHPAD, représente un atout majeur dans l’intérêt que peut représenter l’achat d’une résidence de service. L’investisseur aura des loyers quasiment nets de fiscalité. A défaut d’être éligible au statut LMNP, l’investisseur pour être également sous le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

L’investissement en EHPAD avec un gestionnaire de qualité

En effet, l’investisseur investit dans une résidence de service géré par un gestionnaire. Il n’est pas lié contractuellement avec l’occupant de la chambre ou sa famille, mais avec le gestionnaire de l’EHPAD. Il est donc très important, pour réussir son investissement, de choisir un gestionnaire avec une solide assise financière. Certain gestionnaire sont mêmes côtés en bourse. 

Si le gestionnaire vient à faire faillite, la prospérité de l’investissement serait fortement menacée. Des gestionnaires dont la qualité dans la gestion n’est plus à prouver sont conseillés (KORIAN, DOMUSVI…). 

L’importance du bail commercial

L’investisseur et  le gestionnaire signe un bail commercial qui s’avère être la clef d’un investissement réussit. Ce bail lie le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire. Il a la vertu première de sécuriser l’investissement puisqu’il y ait un locataire ou non, le gestionnaire payera un loyer au propriétaire de l’EHPAD. Mais tous les baux commerciaux ne se valent pas. Il faut étudier scrupuleusement les articles du bail et regarder dans un premier temps à qui incombent les frais des gros travaux et des petits travaux. Le but étant que le gestionnaire soit redevable du plus de charge possible.

Vient maintenant la question de la durée du bail commercial qui lie le  propriétaire de la chambre et le gestionnaire de ce dernier. Le bail commercial a une durée de vie bien établie qui est de 9 ans. Une fois arrivé à l’échéance, il est prorogé pour la même durée. Cette prorogation peut être tacite mais elle peut être négocié par le gestionnaire. Il est probable qu’au moment de la renégociation, l’investisseur perde du rendement sur les 9 années renouvelées. C’est le premier intérêt d’avoir un bail commercial long. Si l’échéance du bail se trouve être éloigné,  vous avez la certitude de toucher vos loyers dans cette période, et de ne pas avoir une renégociation immédiate.

Quand le propriétaire souhaite vendre son EHPAD, il revend le bail qui est grevé sur le bien. Il le reprend en l’état.  Le premier intérêt d’avoir une durée longue sur son bail commercial, se trouve lors de la revente. En effet, plus la durée dur bail est longe, plus votre bien sera particulièrement recherché et attractif pour un acquéreur. Il aura un horizon suffisamment long pour se projeter dans l’investissement. 

Si vous souhaitez explorer les opportunités d’investissement en EHPAD, et étudier les baux et les gestionnaires, nous pouvons prendre rendez-vous pour réaliser le meilleur investissement possible. Nous pourrons alors regarder si cet investissement est adapté à votre situation et vos objectifs patrimoniaux.