L'intérêt du bail commercial d'un investissement en EHPAD

L’EHPAD ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes sont des lieux dédiés au logement des personne du troisième âge qui sont en perte d’autonomie et qui nécessitent des soins médicaux, notamment concernant de possible maladies dégénératives tel Parkinson ou Alzheimer.

Ce type de biens, qui prend une place de plus en plus importante dans notre société actuelle, au vu du vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, voit sa demande par conséquent, s’accroitre.

La demande étant de plus en plus forte, l’état met en place divers mécanismes afin de répondre à ce besoin. Les investisseurs particuliers sont donc sollicités afin de devenir acquéreur de chambres au sein de ces structures.

Ces dernières gèrent un revenu foncier qui se verra peu fiscalisé via notamment l’amortissement des charges réelles et comptables.

Le propriétaire de la chambre signe un bail de type commercial avec le gérant de l’EHPAD qui s’occupera de la gestion de son bien.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

C’est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fond commercial, industriel ou artisanal, et ceux, peu importe la nationalité du locataire. Il offre la possibilité de louer tout ou partie de ce bien pour le logement.

Les caractéristiques sont les suivantes :

• C’est un contrat écrit, où il est conseillé, qu’il soit rédigé par un notaire ou un avocat, afin de se prémunir de toutes possibles erreurs, qi viendrait léser une des parties.
• Les baux sont au minimum de neuf ans, jusqu’à douze ans.
• Le bailleur devra fournir le bien et le maintenir en l’état, informer le locataire sur les risques naturels et technologiques et les possibles sinistres subis, sans oublier les risques de pollutions du sol. Quant au locataire, il devra d’acquitter de son loyer et de respecter les règles qui sont mentionner dans le bail.  
• Le bail ne pourra pas être changé par le locataire, sur l’ensemble de la période de location. En revanche, le bailleur pourra modifier les loyers à chaque période triennale, c’est-à-dire, trois, six ou neuf ans. Cette dernière ne devra pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou alors, l’indice des loyers commerciaux.
• Le bail commercial peut-être résilié si le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur la fin de ce dernier, mais aussi à l’issue de chaque période triennale. Le défaut de paiement du loyer entraine aussi la rupture du contrat, sans oublier par voie judiciaire, si l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations.
• Le locataire dispose d’un droit de renouvellement, et le bai ne peut prévoir de clause contraire. Néanmoins, si le bailleur refuse sans raison valable, il devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction.

Quelles sont les spécificités du bail commercial concernant les EHPAD ?  

Concernant ce type de bien loués sous forme de LMNP, il existe quelques particularités :

• Il sera indiqué les charges relatives au bâtiment, notamment, pour ce qui est des possibles réparations ou gros travaux.
• Les articles six cent cinq et six cent six du code civil. Ces derniers affichent les types de charges qui existent au sein de l’immeuble. Le premier va être spécifique aux petits travaux d’entretien. Le second englobe l’ensemble des grosses réparations, qui touchent à la structure même de l’édifice. En théorie, ces deux articles s’appliquent au propriétaire, mais généralement, ce dernier et le gestionnaire s’entendent sur la répartition de ces dernières. Il est donc essentiel de prendre un grand gestionnaire de qualité qui assurera une bonne gouvernance de l’ensemble du bien immobilier, permettant une prise en charge des travaux.
• Le bail doit aussi mentionner la nature particulière de ce bien, qui est extrêmement réglementé. Les services médicaux et à la personne qui lui sont attachés, doivent figurer dans le document.
• Le fait que l’agrément peut être perdu par le preneur doit aussi figurer au sein du contrat.
• Ce bail assure au propriétaire un revenu fourni par le gestionnaire, même si la chambre n’est pas louée sur durant une certaine période. Le montant de ce dernier sera déterminé au moment de la rédaction du contrat entre les deux parties.

Un point essentiel est aussi la renégociation du bail à terme, qui intervient à la fin de l'échéance convenu au moment de la signature.

Quels sont les points qui pourraient être modifiés lors d’une renégociation du bail commercial ?

Les points essentiels lors de la signature d’un bail sont les suivants :

• La durée du bail
• Le gestionnaire de la résidence
• La rentabilité
• L’indice de revalorisation des loyers
• Les plafonds de la revalorisation des loyers
• L’article six cent cinq du code civil
• L’article six cent six du code civil
• Le montant et la répartition des charges
• Le montant du mobilier et du renouvellement

Une fois arrivée à échéance ce dernier, le gestionnaire proposera un renouvellement des conditions. Dans un premier cas, le bail commercial sera renouvelé à l’identique, offrant donc aucune perte. Dans un second cas, le gestionnaire propose une renégociation de certains points car il rencontre des difficultés, ce qui conduira à une baisse des rendements.

Une renégociation peut aussi conduire certains gestionnaires à notifier explicitement que l’article six cent cinq et six cent six sont à la charge des propriétaires dorénavant.

Il est donc important de bénéficier des conseils avisés d’un professionnel, qui additionné à un gros exploitant d’EHPAD assurera un bien meilleur renouvellement de son bail.

Pour conclure, nous avons vu que le bail commercial est un vrai avantage qui assure un rendement à l’investisseur et qui avec le système du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les rendra presque entièrement net de fiscalité.

Le bail assure aussi une sécurité non négligeable pour ce qui concerne les travaux aussi. Néanmoins, lors de la renégociation il faut rester vigilant aux points qui pourraient modifier un premier bail qui était intéressant.

Il est donc nécessaire de faire confiance à un professionnel de l’investissement et à un gestionnaire de renommé, qui assureront un investissement rentable et une rente avantageuse sur le long terme, notamment au vu de la baisse des pensions retraite dans les années à venir.