L’intérêt d’un bail long lors d’un investissement en EHPAD

L’investissement dans les résidences de services est particulier : par rapport au fait que le bail est signé directement avec le gestionnaire et non avec chaque locataire du lot. C’est ce que l’on peut appeler de l’immobilier géré puisque le gestionnaire s’engage alors à verser les loyers sur toute la durée du bail que le bien soit occupé ou non. 

Ce bail implique également d’autres droits et devoirs pour les deux parties, il est la pièce maitresse dans cet investissement. D’où l’importance de bien comparer les différents baux en fonction des gestionnaires et surtout ne pas s’engager sur un bien dont le bail arrive à échéance qui présenterait un rendement anormalement supérieur à la moyenne du marché.

Nous allons détailler les principes généraux dans cet investissement et pourquoi il est donc préférable de se positionner sur des baux longs.

Le fonctionnement du régime LMNP    

L’investissement en EHPAD est éligible à deux dispositifs: le loueur meublé non professionnel et le Censi-Bouvard. Avec ces deux régimes l’investisseur confie la gestion locative de son bien au gestionnaire de la résidence. Ce dernier précise toutes les conditions de location et définit la relation qui existe entre ce dernier et l’investisseur durant la vie du bail.

Ainsi la principale conséquence est que les loyers sont versés à l’investisseur (indépendamment de la location de son bien) sans démarches supplémentaires. C’est au gestionnaire de s’occuper de sa relation avec les locataires, à lui de collecter les loyers effectuer les travaux d’entretiens. Il ne peut pas y avoir de remise en cause durant la durée du bail. A l’échéance cependant la renégociation est possible que ce soit dans un sens ou dans l’autre.

L’avantage des baux longs 

Selon les gestionnaires différents paramètres peuvent varier lors d’un tel investissement: la répartition des travaux, la revalorisation du loyer, le loyer proposé, … Durant le bail encours le gestionnaire ne peut pas modifier unilatéralement certaines conditions aux risques de s’exposer à des poursuites judiciaires.

Ainsi que ce soit pour un bail neuf ou pour un bail en cours il sera préférable d’avoir l’échéance la plus longue afin de bien figer toutes ces conditions.

Pour conclure c’est le bail qui va régir la relation entre le client investisseur et le gestionnaire de la résidence lors d’un investissement en résidence de service. Le but est d’avoir en grande partie de l’immobilier géré pour les investisseurs ainsi c’est vraiment l’élément principal. Il ne peut y avoir de renégociation unilatérale en cours de vie, ainsi pour profiter au maximum de ses conditions toute personne aura intérêt à partir sur un bail long.