Emprunter et investir dans un EHPAD: la simulation en détails

Jean-Baptiste a 45 ans, il est marié, deux enfants. Son travail lui plait, il y est efficace, il réussit. Bref pour le moment tout est parfait. Mais il sait bien que cela risque de ne pas durer. Compétitivité de la France, boulimie de réformes, retraites inquiétées, les soucis ne manquent pas et l’avenir parait plus sombre.

Préparer son avenir

Il décide alors de chercher des solutions permettant de sécuriser au mieux son avenir et celui de sa famille. Après avoir effectué quelques recherches sur internet, il prend connaissance d’investissements potentiels en Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

Le choix de l’EHPAD

Par rapport à l’immobilier locatif traditionnel, cela lui semble offrir des avantages certains au niveau fiscal, tout en bénéficiant d’un niveau de visibilité sur le marché dans le temps exceptionnelle. Sans compter qu’il n’aura pas à s’en occuper au quotidien, puisqu’une société s’occupe de toute la gestion !

Il décide donc de prendre rendez-vous avec un conseiller de gestion de patrimoine afin d’en savoir plus.

Après avoir réalisé un «audit» de la situation de Jean-Baptiste et pris en compte ses objectifs personnels et professionnels, le conseiller le conforte dans la solution d’une acquisition dans un EHPAD, qui serait une très bonne méthode de création de patrimoine pour lui.

Simulation de son investissement

Consciencieux, et soucieux de la réussite de ce placement, Jean-Baptiste demande une simulation d’investissement. Simulation que de toute manière le conseiller aurait réalisée puisque lui-même considère la visualisation de l’évolution du placement pendant toute la durée de sa vie comme une étape nécessaire avant n’importe quel investissement.

Voici ce qui en ressort :

«Pour l’acquisition d’un lot d’une valeur de 150 000 euros, avec un rendement à 4,5%, nous avions opté pour un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) de par l’imposition nulle que ce statut permet grâce à l’amortissement du bien sur 20 ans environ et la création de patrimoine plus importante sur le long terme qu’en Censi-Bouvard.

Et je suis heureux de vous annoncer qu’en utilisant l’effet de levier de l’emprunt sur 20 ans, votre effort d’épargne serait uniquement de 295 euros mensuels. En effet, les loyers que vous percevrez paieront une grande partie des mensualités de l’emprunt. En prenant en compte une revalorisation contractuelle des loyers de 2% annuels, votre rente annuelle sera de 9842 euros à terme.

Une aubaine pour vous monsieur Jean-Baptiste puisqu’à la fin de l’emprunt, vous aurez environ 65 ans et vous pourrez donc profiter pleinement de votre retraite. Votre rente annuelle vous permettra de compenser en grande partie, voire totalement, votre perte de revenus que ce nouveau statut entrainera.

En récapitulant…

Pour finir, vous posséderez donc un bien d’une valeur initiale de 150 000 €, avec une valorisation annuelle de 1%, on obtient un montant de 184 859 €, tout en ayant participé au financement de ce bien à hauteur seulement de 74 405 €, le reste l’étant par les loyers régulièrement versés par le gestionnaire.  Ce qui représentera un enrichissement potentiel de 110 454 euros. »

Un point extrêmement important puisqu’effectivement l’investisseur dispose d’une rente sécurisée, n’établissant pas un contrat directement avec la personne vivant dans sa chambre, mais un bail commercial avec le gestionnaire qui s’occupe de la résidence. Or, ce type de bail est beaucoup plus avantageux pour le propriétaire, et le fait qu’il lie Jean-Baptiste à ce type de société disposant d’une solidité financière importante garantit d’autant plus le versement des loyers.

Ainsi, comme Jean-Baptiste l’avait imaginé, avec la fiscalité attractive des EHPAD et le rendement de ce type d’établissement, il peut s’agir d’une excellente solution dans l’optique de la préparation de sa retraite.