Investir 100 000 € en direct pour se créer des rentes : que choisir entre EHPAD en LMNP et SCPI de rendement ?

Pour se créer des rentes aujourd’hui, rien de mieux que l’immobilier. Néanmoins des contraintes ont fait que les règles ont légèrement changé ces dernières années. En effet, la fiscalité s’est un peu durcie et les rendements locatifs ont tendance à s’effriter. Il est devenu très difficile de réaliser un investissement en immobilier d’habitation classique. Les problèmes de carences locatives, charges et travaux pouvant faire largement diminuer un rendement déjà très bas.

EHPAD et SCPI, les possibilités

Des solutions pertinentes existent tout de même pour se créer de la rente en immobilier. Nous allons prendre l’exemple d’un capital de 100 000 €. Deux solutions qualitatives existent aujourd’hui: l'investissement en LMNP, via l'EHPAD ou alors en SCPI. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont un marché porteur avec une vision pérenne sur du très long terme. De plus, le fait de signer un bail commercial avec un gestionnaire garantit de toucher les loyers et évite toutes mauvaises surprises en termes de gestion. Les SCPI, elles, profitent de la mutualisation du risque sur le marché de l’immobilier professionnel qui est beaucoup plus sécurisé et rentable sur du long terme que de l’immobilier d’habitation classique.

Quel investissement privilégier ?

La question qui se pose maintenant, c’est quel est le dispositif à choisir dans ces deux solutions d’investissement pour un investisseur souhaitant se créer une rente avec un capital de 100 000 €. Tout va dépendre de la TMI (tranche marginale d’imposition) de l’investisseur. Pour une personne dans une TMI faible (inférieure ou égale à 14%) la SCPI en direct est tout à fait adaptée. L’investisseur va s’assurer un revenu d’environ 5% sans que l’imposition ne vienne faire diminuer la pertinence de l’investissement. Au contraire une personne étant dans une tranche élevée devra plutôt opter pour un investissement en EHPAD car il profitera d’une fiscalité neutre pendant une vingtaine d’années malgré sa TMI grâce à l’amortissement de la valeur du bien.

Il est aussi possible pour un investisseur dans une TMI haute d’investir en SCPI, mais en démembrement temporaire. Durant la durée du démembrement, l’investisseur n’aura aucune imposition, car il n’aura que la nue-propriété de ses parts. De plus, un montage en démembrement lui permettra de sortir la partie de son capital investi de l’assiette de l’ISF.