Acheter une chambre médicalisée en EHPAD à Paris

L’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes - EHPAD - est le support d’investissement en résidence de services qui offre les meilleures garanties. La direction d’une résidence peut être publique, associative à but non lucratif ou encore privée. En moyenne, la capacité d’accueil d’un établissement EHPAD varie entre 50 et 80 chambres médicalisées.

Aujourd’hui, l’EHPAD est un placement immobilier très convoité par les investisseurs, et cela pour différentes raisons. Outre le rendement important (4 % minimum) que génère l’investissement, la fiscalité attractive du statut

(LMNP), la pyramide des âges ainsi que le manque de chambres médicalisées sont les principaux arguments qui expliquent l’engouement des particuliers pour l’investissement en résidences médicalisées.

Vous verrez ici que ce qui vaut à l’échelle nationale est également vérifié dans notre capitale. En effet, et même plus qu’ailleurs, Paris est victime d’un réel déficit de chambres médicalisées... Voici pourquoi.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD - Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes - est une résidence médicalisée pour les personnes âgées de plus de 65 ans en perte d’autonomie et ne pouvant plus vivre à domicile. Les résidents locataires sont souvent des personnes handicapées ou souffrant de maladies comme la maladie d’Alzheimer. Les EHPAD permettent donc d’apporter l’assistance et les soins médicaux nécessaires à ces personnes.

NB : Ne pas confondre avec les maisons de retraite ; contrairement à elles, les EHPAD sont supportés par l’État et l’Agence Régionale de Santé. 

Les EHPAD sont encadrés par une convention tripartite signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables. 

Ce type de bien immobilier peut s’acheter en neuf (comme en VEFA) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande. Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. Les possibilités de fiscalité peuvent varier selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien.

La spécificité parisienne

D’un point de vue démographique, 19 % de la population française (12 millions d'habitants) réside en Île-de-France, avec une croissance attendue de plus d’un million de nouveaux francilien à l’horizon 2025-2030. L’Île-de-France est aussi le poumon économique du pays puisque 28 % du produit intérieur brut (PIB) y est constitué. C’est également dans cette région que l’espérance de vie est la plus longue : 85,4 ans pour les femmes et 84,8 ans pour les hommes.

D’un point de vue technique, il y a actuellement moins de 7 000 places disponibles pour une population de 169 000 personnes âgées de plus 75 ans. Le déficit est donc très important, et Paris se trouve en dessous de la moyenne nationale comme régionale. Le taux d’équipement parisien est effectivement de 7,1% contre 12,1% à l’échelle nationale et 11,1 % pour la région Île-de-France. Seulement 62 EHPAD sont aujourd’hui en exploitations dans Paris.

Malgré les efforts réalisés par les pouvoirs publics, qui ont soutenu l’ouverture et la construction de chambres médicalisées dans la capitale, l’offre reste insuffisante. Cependant, devant la rareté et le coût du foncier en Île-de-France, il ne peut pas y avoir de plan massif de construction de résidences EHPAD à Paris, ce qui entretient la pénurie.

De réelles opportunités d’investissement à Paris

Paris offre néanmoins de réelles opportunités d’investissement. L’addition d’un manque structurel de chambres médicalisées - d’une valeur foncière qui fait office de refuge - avec le versement de loyers sécurisés (grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence) dégage un environnement très propice à l’investissement.