Investir en EHPAD dans le neuf ou sur le marché secondaire ?

Quelles sont les grandes différences d'un investissement dans une résidence médicalisée neuve et sur le marché secondaire ? Quelle fiscalité peut-on choisir dans les 2 cas ? Une solution est-elle plus pertinente qu'une autre ? Voici quelques conseils avisés avant de ce décider à investir.

Acquisition dans un EHPAD en VEFA (vente en état futur d'achèvement):

Voici une liste (non exhaustive) des grandes caractéristiques d'un investissement dans une résidence médicalisée en VEFA:

=> Prix: Pour investir dans une résidence neuve (en VEFA), il faut compter un budget minimum de 130 000 HT, soit 155 500 euros TTC + les frais de notaires et autres frais bancaires d'acquisition (frais de cautionnement par exemple).

=> Frais de notaire : Les frais de notaire sont réduits car l'acquisition se réalise sur un bâtiment neuf, soit environ 3% du prix HT du bien.

=> Rentabilité : Comprise entre 4,3 et 4,7%, soit pour un investissement de 150 000 euros HT, il faut compter sur environ 6750 euros de loyer annuel

=> Fiscalité : 2 choix possibles : le censi bouvard avec la réduction d'impôt de 11% de la valeur du bien (HT) ou le système "classique" d'amortissement. Concernant l'option pour le censi bouvard, l'avantage fiscal se réalisera concrètement l'année suivante de la livraison du bien (sur les revenus N-1).

=> Bail commercial : Bail neuf d'une durée comprise entre 9 et 11 ans.

Investir en EHPAD sur le marché secondaire

Voici les grandes caractéristiques d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire :

=> Prix: Les prix d'acquistion varient entre 90 000 HT et 400 000 HT. Les premiers budgets sont plus faibles que dans le neuf.

=> Frais de notaire : les frais de notaires sont équivalent aux frais pour l'acquisition d'une résidence principale ou d'un investissement locatif traditionnel (soit entre 7 et 8%).

=> Rentabilité : Il faut compter environ 5% de rentabilité, avec des loyers perçus une fois l'acte passé (pas de délai de livraison).

=> Fiscalité : un seul choix possible : le régime du LMNP par amortissement. Cela permet de ne pas être imposé sur les loyers perçus.

=> Bail commercial: On reprend un bail en cours, donc la durée restante peut-être de 1 mois comme de 9 ans.

Le choix entre les systèmes se réalise donc surtout selon le budget et le choix de la fiscalité voulue.

Julien Vrignaud