Investir en Ehpad : quel régime fiscal choisir ?

La fiscalité liée aux résidences de service, donc les investissements LMNP en Ehpad, rentre dans la catégorie  des Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’acquisition d’un logement de ce type offre plusieurs types de régime fiscal pour l’investisseur. : le censi-bouvard et le régime LMNP classique (ou régime d’amortissement comptable).

Le régime classique 

Le régime LMNP classique semble être un régime avantageux car lors du remplissage de votre déclaration d’impôts (imprimé 2035), dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux, il vous sera demandé d'inscrire d’un côté le montant des loyers que vous avez perçus et de l’autre côté dans les dépenses, les charges et intérêts liés. Ainsi, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs, ses intérêts d’emprunt s'il choisit de faire un placement à crédit, les charges de gestion et les différentes taxes, et surtout l’amortissement du bien immobilier à hauteur de 80% sur 20 à 30 ans, et l'amortissement mobilier sur 10 ans.

Le but de cette approche comptable consiste donc à déduire au maximum et à arriver à des Bénéfice Industriel et Commerciaux de 0. Les loyers perçus seront donc peu ou pas dut tout imposés.

Le régime Censi-Bouvard

Le régime censi-bouvard est le prolongement de la loi Scellier et s’applique aux Loueurs Meublés Non Professionnels et ses différentes résidences de service, dont les Ehpad. Cette loi permet une réduction d’impôts de 11% du montant du bien investi étalée sur 9 ans.

Ce choix fiscal devient intéressant si l’investisseur a une forte fiscalité et souhaite baisser sa base imposable sur une durée de façon linéaire. De plus, ce dernier pourra récupérer la TVA à hauteur de 20%.

En conclusion, le choix d’un investissement en résidence de service (donc en Ehpad) possède de nombreux atouts. Le bail commercial de longue durée signé avec le gestionnaire offre la garantie de revenus réguliers sur la durée. De plus, les deux régimes fiscaux applicables permettent : soit de fournir des bénéfices fonciers peu ou pas fiscalisés grâce aux amortissements ; soit une réduction de la base imposable sur une logue durée de façon linéaire. Quel est le meilleur? Il conviendra de regarder la base imposable de l'investisseur. Si celui-ci souhaite l'alléger ou du moins ne pas l'alourdir, le censi-bouvard conviendra.