Investir dans une maison de retraite médicalisée

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD - Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes - est une résidence médicalisée pour les personnes âgées de plus de 65 ans en perte d’autonomie et ne pouvant plus vivre à domicile. Les résidents locataires sont souvent des personnes handicapées ou souffrant de maladies comme la maladie d’Alzheimer. Les EHPAD permettent donc d’apporter l’assistance et les soins médicaux nécessaires à ces personnes.

NB : Ne pas confondre avec les maisons de retraite ; contrairement à elles, les EHPAD sont supportés par l’État et l’Agence Régionale de Santé. 

Les EHPAD sont en encadrés par une convention tripartite signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables. 

Ce type de bien immobilier peut s’acheter en neuf (comme en VEFA) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande. Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. Les possibilités de fiscalité peuvent varier selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien.

Un retard à combler

Notre pays est en recul dans le traitement des problèmes liés au vieillissement de la population, et particulièrement l'hébergement des personnes âgées. Dans ce domaine, entre les maisons de retraite classiques et les hôpitaux, un trou noir a longtemps existé. La construction de maisons de retraite médicalisées a ainsi pris un retard important. Aujourd'hui en France, 1.5 millions de personnes âgées sont considérées comme dépendantes ou en perte d'autonomie. Parmi elles, plus de la moitié sont classées dans une situation de "dépendance totale" (notamment à cause de la maladie d'Alzheimer).

Face à ce chiffre, les maisons de retraite ne représentent que 600 000 lits. Du fait des problématiques et des choix budgétaires effectués ces dernières années, la construction de nouvelles structures publiques est très faible.

A côté des maisons de retraite, les établissements d'hébergement privés comme les EHPAD se développent, mais de manière trop lente pour absorber la demande. Une des principales raisons à cette lenteur des créations de résidences médicalisées adaptées est la réglementation contrôlant la construction des EHPAD .

En effet, l'édification de ces maisons de retraite privées nécessite l'autorisation du ministre de tutelle, de l'agence régionale de santé (ARS), du préfet et du président du conseil général. 

L'obtention du statut d'EHPAD par la signature d'une convention tripartite entre l'ARS, le préfet et le conseil général n'allège pas non plus les procédures. 

Ce processus ralentit les constructions mais a pour avantage de garantir aux investisseurs en EHPAD qu'ils ne seront pas concurrencés dans leur bassin de population.

Comment investir dans un EHPAD ?

L'investissement dans une maison de retraite médicalisée passe par l'acquisition d'une chambre dans une résidence au statut EHPAD. Sur le plan juridique, c'est un achat immobilier classique avec acte notarié.

En revanche, côté pratique, les critères du marché diffèrent. Un EHPAD étant un investissement de rente, sa localisation a une importance minime, contrairement à un achat immobilier classique. Les deux principales clés de l'investissement en maison de retraite médicalisée sont la sélection du gestionnaire et la qualité du bail.

En effet, lors d'un investissement en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, vous signez avec le gestionnaire de la résidence un bail commercial en même temps qu'un contrat de réservation du bien, pierre angulaire de l'investissement. Il est d'une durée ferme (généralement de 9 à 12 ans).

Dans ce contrat sont notamment indiqués les loyers perçus et la répartition des charges locatives entre le gestionnaire et le propriétaire de la chambre médicalisée.