Investir en résidence étudiante ou en résidence d'affaires ?

Différents types de résidences de services

Après être tombé quelque peu en désuétude, le principe de la résidence étudiante s’est imposé ces dernières années comme une solution incontournable dans la vie des étudiants. Cela qu’ils soient en université, dans les grandes écoles, dans les établissements d’enseignement supérieur tels que les IUT, ou encore en classes préparatoires. La demande a désormais explosé au point que l'offre n'y répond plus, les étudiants en manque de logement étant sans cesse plus nombreux.

Par conséquent, d’autres types de résidences peuvent être des cibles de choix pour l’investissement comme les résidences d’affaires, le tourisme d’affaires étant un volet porteur pour le tourisme français. Parmi les quelque 15 millions de touristes chaque année, 20% d’entre eux sont en voyage d’affaires.
Ainsi, alors que la forte demande étudiante s’inscrit dans le dynamisme économique d’un pays, le marché des résidences d’affaires peut lui aussi devenir une opportunité d’investissement très rentable.

Différences d'investissement entre résidence étudiante et résidence d’affaires

Dans les deux cas, l’investissement semble similaire : un bien immobilier dans une résidence de services avec une surface bien souvent équivalente.

Cependant, un des intérêts de l’investissement en résidence étudiante se situe dans ses avantages fiscaux. En effet, le montant de la TVA à l’achat peut être récupéré. De plus, il y a 2 possibilités pour l’investisseur quant à sa fiscalité : soit le régime LMNP classique (amortissement du bien sur 25 ans) permettant de neutraliser l’imposition des loyers perçus, soit le régime LMNP Censi-Bouvard permettant une réduction de 11% sur le montant du bien, étalée sur neuf ans.

En revanche, les choses deviennent plus délicates concernant les résidences d’affaires. Les avantages fiscaux issus du régime LMNP Censi-Bouvard ne sont pas accessibles concernant une résidence exclusivement réservée à la clientèle d’affaires. Pour en bénéficier, la résidence doit faire partie des résidences de tourisme. Par la suite, les modalités rattachées à la fiscalité, si elles sont applicables, sont soumises à un barème national. Les résidences non-classées peuvent cependant prétendre au régime LMP ou LMNP classique, avec les spécificités qui en résultent.

Investir dans une résidence étudiante permet de se constituer un patrimoine immobilier pérenne et rentable. La plus-value est au rendez-vous en raison de la forte demande. Le marché de l’immobilier étudiant est très sain et porteur, que ce soit pour les logements neufs en l’état futur d’achèvement que pour ceux nécessitant des travaux de rénovation. De nombreux programmes immobiliers sont disponibles auprès du gestionnaire de résidence qui, rappelons-le, est le bailleur pour ce type d’investissement.

Une fiscalité attractive

La fiscalité pour la location meublée est extrêmement avantageuse. Elle donne droit à une exonération totale d’impôt sur le revenu pendant une certaine période, tandis que la défiscalisation est fixée à l’avance suivant un taux préalablement défini pour les autres dispositifs fiscaux. Par exemple avec les lois Pinel, Denormandie, Malraux, etc. Par ailleurs, pas de plafonnement de réduction d’impôt avec le statut de loueur en meublé non professionnel puisque les excédents de défiscalisation sont reportés sur les années suivantes.

Des marchés qui n’ont pas la même dynamique

L’avantage concernant la souplesse de l’investissement revient aux résidences étudiantes, car elles possèdent des conditions d’accès moins strictes, en plus de proposer des avantages fiscaux plus intéressants pour l’investisseur.

Par ailleurs, on notera que le marché de la résidence étudiante est plus stable. Il bénéficie d’une croissance démographique favorable. Ce qui n’est pas toujours le cas pour la clientèle touristique ou d’affaires ; en effet, on ne compte plus les investisseurs déçus par ce type de placement, qui se sont laissés séduire par l’annonce d’une rentabilité attractive. Ceux-ci ont vite déchanté face aux difficultés financières rencontrées par leur gestionnaire, voire à leur faillite générée par la crise sanitaire actuelle.

Quels revenus avec les résidences étudiantes ?

L’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers. Les loyers rentrent dans la case des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui peuvent être immédiatement utilisés à titre de complément de revenu ou pour préparer la retraite. Ils sont connus à l’avance par le biais du bail commercial conclu avec le gestionnaire, et peuvent ainsi être utilisés aux fins d’une simulation. Cela en tenant compte de la capacité d’endettement de l’investisseur, du montant des mensualités, du montant total du placement ainsi que du prêt immobilier. La simulation permet par exemple de dégager le rendement locatif entre autres.

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